Обмен с доплатой

Содержание

Обмен квартиры: по договору мены или купли-продажи

Обмен с доплатой

Банки Сегодня Лайв

Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим

А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.

Чтобы купить квартиру за свои деньги, среднестатистическому россиянину нужно откладывать всю свою зарплату 5-10 лет, ничего не оставляя на жизнь. Это по силам не всем, поэтому остаются варианты с ипотекой и обменом одной квартиры на другу. Но чтобы грамотно провести сделку по обмену квартиры, нужно знать, как это делается.

В советские годы обмен квартирами процветал: других способов законно купить жилплощадь просто не было. Людям приходилось изобретать невероятные по сложности схемы обмена жильем, чтобы получить нужную квартиру. С распадом СССР появилась возможность законно купить жилье, но законодательство России по-прежнему разрешает обмениваться квартирами.

По сути, есть 2 варианта, как в наше время можно провести обмен:

  • прямой обмен – две стороны сделки просто въезжают в квартиры друг друга;
  • обмен через куплю-продажу – стороны составляют 2 договора купли-продажи, обе стороны покупает квартиры друг друга.

При этом есть одна ключевая особенность – это статус жилплощади. Она может быть приватизированной или все еще находиться в муниципальной собственности (будучи все еще неприватизированной). В зависимости от этого условия проведения сделки будут разными.

Обмен приватизированными квартирами с точки зрения закона практически не имеет отличий от купли-продажи – составляется договор мены, а условия сделки регламентируются статьями 567-571 Гражданского кодекса РФ.

Но все усложняется, если квартира до сих не приватизирована и находится в муниципальной собственности. Статьей 72 Жилищного кодекса РФ обмен муниципальной жилплощади не предусмотрен. С другой стороны, прямого запрета на такие сделки тоже нет.

В итоге решение по обмену неприватизированными квартирами принимают органы местного самоуправления на основании внутренних постановлений. Скорее всего, администрация перезаключит договоры социального найма с нанимателями уже по другим адресам.

С точки зрения закона неприватизированная квартира отходит в собственность государства если тот, кто в ней прописан, больше не имеет прав на нее.

Однако в перспективе его родственники вправе оспорить такое решение в суде. А при положительном решении смогут в дальнейшем приватизировать жилплощадь на свое имя. Это длительный процесс, но для покупателей это всегда риск.

Определение основных условий обмена

Прежде чем приступать к самому обмену, нужно уточнить несколько моментов:

  • какой статус имеет обменная квартира: является она муниципальной или находится в частной собственности. Сделать это можно, получив выписку из ЕГРН или просто узнать в соответствующих органах;
  • если с правом собственности все в порядке, принять решение, по какой именно схеме будет проходить обмен. Это может быть договор купли-продажи или договор мены. Стоит учесть, что согласно статье 567 ГК РФ договор мены и договор купли-продажи приравнены другу к другу.Договор купли-продажи оформляют в том случае, если в стоимости обмениваемых квартир есть разница. Договор мены заключают в том случае, если цены квартир близки или незначительно отличаются. Сам способ обмена выбирают стороны соглашения.
  • собрать полный пакет необходимых документов на свою жилплощадь, и проконтролировать, чтобы аналогичные действия выполнила вторая сторона сделки.
  • составить договор мены или купли-продажи (в зависимости от договоренностей между сторонами).

Дальнейшие действия выполняют в присутствии нотариуса и адвокатов.

Необходимо помнить, что при заключении договора мены и договора купли-продажи имущества придется оплатить налог на доходы физических лиц – 13% или 30% от стоимости. Другими словами, даже если квартира была просто обменяна, в договоре мены все равно указана ее стоимость, и на ее основании будет рассчитываться НДФЛ к уплате.

Сбор необходимых документов

Сделка по обмену квартир – это юридически значимое действие, после которого возникает право собственности. Поэтому для гарантии законности обмена нужно собрать достаточно большой пакет документов:

  • правоустанавливающие документы на жилье. Это может быть договор передачи имущества в собственность, договор дарения, договор купли-продажи и аналогичные. Они потребуются для проверки имущества на наличие наследников, которые могли бы в последствие претендовать на имущество. Довольно часто после приобретения новой квартиры появляются наследники, которые стараются оспорить договор купли-продажи в суде. Судебная практика такова, что достаточно часто решение принимается в их пользу.
  • документы, подтверждающие право собственности на квартиру. В качестве них предоставляют выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
  • документы, удостоверяющие личности всех участников следки. Это может быть национальный или заграничный паспорт. Потребуется справка о составе семьи (перечень всех, кто прописан в квартире). Скорее всего, перед сделкой придется выписать всех, чтобы у будущего собственника не возникло проблем с регистрацией квартиры на себя;
  • технический или кадастровый паспорт на квартиру. В нем указана площадь недвижимости;
  • выписку из домовой книги;
  • квитанция об уплате госпошлины за регистрацию права собственности;
  • документ по оценке жилплощади: оценку проводят специализированные организации, и это платно.

Кроме этих документов могут попросить предоставить согласие супруга/супруги на обмен или продажу общего имущества. Такое согласие должно быть нотариально заверенным (и это дополнительные расходы).

Также может потребоваться согласие на реализацию имущества от потенциальных наследников (например, если на момент совершения сделки по обмену у собственников жилплощади были несовершеннолетние дети). Иногда в таких случаях может понадобиться согласие органов опеки.

Если квартира находится в залоге у банка, придется брать его согласие на отчуждение такого имущества. Но, скорее всего, банк откажет – или согласится с условием, что после обмена новая квартира тоже будет оформлена в залог.

Составление договора купли-продажи или мены

Как только пакет документов с обеих сторон собран, стороны переходят к непосредственно оформлению сделки. Для этого заключают два договора купли-продажи (если был выбран этот способ обмена). В нем обязательно должны присутствовать такие пункты:

  • стоимость жилья (в каждом договоре сумма своя);
  • сумма доплаты одной из сторон (при ее присутствии);
  • факты того, что третьи лица не вправе претендовать на имущество в будущем;
  • прочие реквизиты сторон;

Банковские карты – виды, применение, выбор

Все эти данные указываются и в договоре мены. Туда можно еще и внести пункт об оценочной стоимости обеих квартир, но его включают по согласию сторон.

Кроме этого, прописывают в договоре техническое характеристики квартир: общая площадь, жилая площадь, количество комнат и другие параметры жилья. Все эти данные должны совпадать с кадастровым или техническим паспортом, иначе сделку могут признать недействительной.

Примерный образец договора мены можно скачать прямо здесь:

«Образец договора мены»Скачивание начнётся сразу после клика по иконке PDF
«Образец договора мены»Скачивание начнётся сразу после клика по иконке Word

Не стоит забывать, что нужно указывать сроки передачи прав на имущество и суммы доплаты. То есть, указать: квартира переходит в собственность в такую дату, а доплата осуществляется до этого числа. Указывается также, какая из сторон готова взять на себя обязательства по оплате оформления сделки. При желании стороны могут оплатить услуги нотариуса вместе.

После этого составляется акт приема-передачи имущества, который подписывают обе стороны. Если передача квартир в собственность происходит не сразу, в акте указывается дата передачи.

Расходы на сделку по обмену

При обмене квартирами придется платить, и не один платеж:

  • выписки из ЕГРН и БТИ – стоят по 400-600 рублей;
  • госпошлина за регистрацию права собственности – 2 000 рублей;
  • услуги нотариуса – 4 000-10 000 рублей плюс 0,2% от суммы сделки;
  • при необходимости – услуги по оценке стоимости жилья;
  • после сделки нужно оплатить налог на доходы физических лиц.

Налог – это особая статья расходов, если квартира была в собственности более 3 или 5 лет (в зависимости от способа ее получения), НДФЛ платить не придется. Если же срок владения был меньше, заплатить придется 13% или 30% (для нерезидентов) от суммы. Важно, что налоговую базу можно сократить на 1 миллион рублей, а считать ее можно по кадастровой стоимости.

расходов, за исключением НДФЛ, стороны вполне могут разделить пополам. Но иногда кому-то нужно обновить техпаспорт или заказать какие-то дополнительные документы – это владелец квартиры делает уже только за свой счет.

Но многие советуют пойти на дополнительные расходы и застраховать свое имущество. Как показала практика, часто собственники квартир сталкиваются с тем, что родственники бывших собственников претендуют на часть жилплощади.

Через суд они могут признать сделку недействительной. Особенно большой риск, если в сделке участвовал опекун недееспособности или несовершеннолетнего лица.

«Сбермобайл» – новый оператор мобильной связи от Сбербанка

Так что даже если сделка была оформлена с учетом всех требований законодательства, часто судьи принимают решения в пользу наследников.

В итоге новый собственник может остаться без обменянной квартиры. Как вариант, его могут обязать его выплатить определенную сумму за имущество – все будет так, как потребует истец.

Чтобы избежать такой ситуации, будет нелишним застраховать свое имущество. Этот вид страхования называется титульным. Если наследники обратились в суд в течение нескольких лет после совершения сделки, и суд принял положительное решение, страховая компания возместить новому собственнику имущества стоимость потерянной им квартиры.

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/kak-obmenyat-kvartiru-na-kvartiru-s-doplatoj-i-bez-nee

Обмен квартиры на квартиру с доплатой

Обмен с доплатой

Улучшение жилищных условий – важный шаг в жизни любой семьи. Кто-то хочет увеличить свою жилую площадь, кто-то переехать в более престижный район, кто-то разъехаться с родственниками – причин обмена квартиры может быть масса.

Редко бывает так, что обменять нужно две равнозначные квартиры. Чаще всего у какого-то жилища есть неоспоримые достоинства перед вторым объектом обмена. Поэтому наиболее часто люди ищут вариант обмена квартиры на квартиру с доплатой.

Одной стороне сделки нужны улучшенные жилищные условия, другие хотят при обмене еще и получить наличные.

В каких случаях нужен обмен квартиры с доплатой? Например, Вы хотите обменять свою однокомнатную квартиру на 2-комнатную. Или нужно обменять квартиру в не очень популярном районе на жилье в престижном месте. Многих интересует обмен квартиры в Московской области на квартиру в Москве с доплатой.

Как обменять квартиру на квартиру с доплатой

Для осуществления обмена квартиры с доплатой придется собрать ряд документов:

  • Заявление на регистрацию права собственности
  • Договор купли-продажи
  • Свидетельство о госрегистрации права собственности
  • Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам
  • При необходимости разрешение из органов Опеки и попечительства
  • Кадастровый паспорт и т.д.

Для обмена квартиры с доплатой нужно будет составить договор мены. В нем необходимо указать персональные данные сторон, подробное описание квартиры, которое берется из БТИ, указать стоимость квартир, которая устроит обе стороны сделки. Необходимо представить документы, которые подтверждают права собственности участников сделки на объект обмена с доплатой.

Нужно будет задокументировать, что участников сделки устраивает обмен объекта, его внешний вид и т.д. Оговариваются условия передачи доплаты. Необходимо указать порядок передачи объектов сделки:  когда можно будет въехать в жилье, что остается в помещении и не подлежит изъятию.

Договор купли-продажи (а именно он оформляется в случае обмена квартиры с доплатой) составляется дважды: для каждой квартиры отдельно. Важно в договоре указывать реальную стоимость каждой квартиры. Лучше не пытаться сэкономить на неуплате налогов, занижая фактическую стоимость недвижимости.

Ведь в случае признания сделки недействительной по каким-либо причинам взыскана будет именно та сумма, которая указана при подписании договора.

Важно внимательно отнестись к выбору квартиры на обмен с доплатой, познакомиться со второй стороной, получить информацию о возможных нюансах и особенностях жилья. Необходимо проверить наличие необходимой документации, получить недостающие документы.

Как правило, у многих желающих обменяться не достает на это ни времени, ни желания, ни умения. Чтобы провести успешно сделку по обмену квартиры с доплатой, нужно уметь разбираться во многих юридических тонкостях, связанных с обменом недвижимости.

Иначе велик риск нарваться на мошенников, и остаться без квартиры и без денег, или получить совершенно не такое жилье, как было обещано. Поэтому лучше обратиться к специалистам по купле-продаже и обмену недвижимости, профессионалам своего дела.

И лучше, если это хорошо зарекомендовавшая себя фирма, с многолетним опытом подобной работы.

Сколько стоят услуги риэлтора

Если Вы хотите получить качественную помощь по совершению сделки обмена квартиры с доплатой, если Вы хотите быть уверены, что Вас не обманут, – обращайтесь к нам, в агентство недвижимости «Дом Недвижимости Вотчина». Мы на рынке купли-продажи и обмена жилья уже более 15 лет! За это время мы помогли многим людям получить жилье, о котором они мечтали, не затратив на поиск квартиры и оформление документов много времени.

Компания «Дом Недвижимости Вотчина» поможет осуществить:

  • Обмен квартиры с доплатой в Москве и Московской области
  • Обмен квартиры в Московской области на квартиру в Москве
  • Обмен квартиры на дом с доплатой

Мы подробно расскажем, какие еще нужны документы для обмена, при необходимости возьмем на себя оформление документов при обмене квартиры на квартиру с доплатой. Поможем правильно оформить договор купли-продажи. Подберем выгодный вариант обмена с доплатой.

У нас работают высококвалифицированные специалисты, которые не оставят без внимания ни один нюанс при оформлении обмена квартиры с доплатой! Обращаясь к нам, Вы можете быть уверены в оперативности проведения сделки, в качестве предоставляемых услуг и выполнении их в полном объеме. Наши цены Вас приятно удивят, ведь за оплату своих услуг мы берем совсем небольшой процент от сделки!

Стоимость услуг при обмене квартир:

  • новостройки – от 2%;
  • вторичное жилье – от 2%;
  • загородная недвижимость – от 3%.

Объекты

Фото Название объекта Цена Площадь Комнат Этаж
Московская область, Химки, мкр Планерная, 19 5 152 000 р. Общая: 42 кв.м. 1 14/14
Москва, район Щукино, Большой Волоколамский проезд, 1 6 750 000 р. Общая: 42 кв.м. 2 12/12
Москва, ЦАО, р-н Басманный, Доброслободская ул., 8 6 800 000 р. Общая: 35,2 кв.м. 1 1/12
Москва, район Текстильщики, ул. Шкулева, 3 7 800 000 р. Общая: 60 кв.м. 3 1/9
Москва, СЗАО, район Митино, Пятницкое шоссе, д. 11 8 200 000 р. Общая: 55,2 кв.м. 2 12/17
Москва, СВАО, р-н Бибирево, ул. Коненкова, 7 8 200 000 р. Общая: 54 кв.м. 2 7/16
Москва, район Куркино, Соколово-Мещерская ул., 4 8 500 000 р. Общая: 52 кв.м. 1 1/7
Москва, район Тимирязевский, Дмитровское ш., 33К1 9 300 000 р. Общая: 64 кв.м. 4 9/9
Москва, СВАО, р-н Бибирево, ул. Плещеева, 14А 9 750 000 р. Общая: 65 кв.м. 3 8/12
Москва, район Строгино, ул. Кулакова, 5К2 10 200 000 р. Общая: 60 кв.м. 3 7/9
Москва, район Митино, Волоцкой пер., 7К1 10 200 000 р. Общая: 75,1 кв.м. 3 2/17
Москва, район Восточное Измайлово, Измайловский проспект, 91К1 13 333 000 р. Общая: 66 кв.м. 3 11/12
Москва, район Южное Тушино, ул. Фабрициуса, 22 14 900 000 р. Общая: 70 кв.м. 2 13/14
Москва, ВАО, р-н Преображенское, Суворовская ул., 10 15 950 000 р. Общая: 54 кв.м. 1 2/10
Москва, Крылатское, Рублевское шоссе, 40К3 16 990 000 р. Общая: 76 кв.м. 3 17/17
Москва, СВАО, р-н Бибирево, Шенкурский проезд, 11 17 990 000 р. Общая: 98,5 кв.м. 3 4/14
Москва, район Дорогомилово, Студенческая ул., 35 18 000 000 р. Общая: 81,5 кв.м. 3 5/5
Авиационная ул., 59 18 200 000 р. Общая: 67 кв.м. 3 11/22
Москва, ВАО, р-н Сокольники, ул. Сокольнический Вал, 38 19 800 000 р. Общая: 72,8 кв.м. 3 6/16
Москва, район Фили-Давыдково, Малая Филевская ул., 26 К1 27 000 000 р. Общая: 95 кв.м. 4 2/14

Источник: http://www.votchina.com/obmen-kvartiry-na-kvartiru-s-doplatoy/

Обмен квартир в Москве

Обмен с доплатой

Желаете улучшить жилищные условия, обеспечить детей отдельным жильем или переехать поближе к родителям?

Обратитесь в агентство недвижимости «Домэль», чтобы обменять свою квартиру на другую.

  1. Быстро.

    Продадим за 2 месяца и по рыночной цене.

  2. Выгодно.

    Минимальная комиссия за услуги

  3. Безопасно.

    Страхование сделки и материальной ответственности

  4. Огромная база.

    12 000 вариантов жилья по Москве и Подмосковью

  5. 12 лет.

    Успешной работы агентства «Домэль» на рынке!

Наши специалисты окажут квалифицированную консультативную помощь в обмене квартир и подскажут, какой из вариантов размена подойдёт именно вам! Сделки с недвижимостью – наша специализация.

Станьте нашим клиентом уже сегодня и оцените преимущества на личном опыте!

Гарантии вашей безопасности:

Проведение каждой сделки контролирует несколько человек – специалист по недвижимости, юрист, руководитель отдела.

Каждая операция с недвижимостью застрахована по договору титульного страхования, плюс страхование материальной ответственности.

Прямой обмен квартиры

Услуги по обмену не оформленных в собственность квартир предлагает не каждое агентство. Причина того – сложность и длительный период подготовки к выходу на сделку. Специалисты агентства «Домэль» организуют обмен в кратчайшие сроки, гарантируя юридическую чистоту и обеспечивая полное сопровождение.

Наши клиенты имеют возможность выбрать любую из следующих схем:

  1. Бартерный обмен жилых квартир
  2. Обмен объектов недвижимости по договору купли-продажи

Вторая схема подходит как для сделок, в которых один из объектов имеет статус муниципального жилья, так и для мены двух объектов, оформленных в собственность.

Стоимость услуги

Прямой обмен квартир в Москве и Подмосковье
от 110 000 рублей

Обмен квартиры на квартиру с доплатой

Данный вид сделки дает возможность получить крупную сумму наличными и приобрести равноценную площадь без существенного ухудшения жилищных условий.

Наше агентство недвижимости располагает большой базой объектов, что позволит провести сделку на максимально выгодных условиях.

  • Мы подберем новое жилье подходящей площади
  • Поможем договориться о цене и условиях выплат
  • Подготовим договор и выполним проверку юридической чистоты объекта
  • Организуем безопасные взаиморасчеты

Обмен подмосковного жилья на квартиры в Москве

Планируете стать жителем мегаполиса или ищете возможность
переехать за город?

Какой бы ни была ваша цель, став клиентом агентства недвижимости «Домэль»,
вы сможете достичь ее.

Мы предлагаем обменять недвижимость в Москве на жилье в Подмосковье или наоборот. Воспользуйтесь нашим опытом и профессионализмом, чтобы обеспечить себе и своим близким комфортные условия жизни!

Необходимые документы

Перечень необходимых документов аналогичен требуемому перечню при оформлении купли-продажи недвижимости:

  • Свидетельство о собственности
  • Кадастровый паспорт
  • Выписка из домовой книги
  • Справка из УК об отсутствии долгов за коммунальные услуги
  • Разрешение от органов опеки на проведение обмена (при наличии прописанных несовершеннолетних детей)
  • Нотариально заверенное согласие второго супруга (для продажи объекта, если продавец находится в браке)

В зависимости от ситуации перечень может содержать и другие документы.

Звоните прямо сейчас:

+7 (495) 508-02-02    8 (800) 100-02-81

Или оформите заявку: Оформить заявку

Технологии быстрой продажи недвижимости

Для проведения альтернативных сделок мы максимально активно работаем в направлениях:

  1. Срочная продажа.

    Активная реклама объекта на самых посещаемых ресурсах и среди клиентов компании, которые находятся в поиске жилья.

  2. Поиск альтернативного жилья.

    Наша ежедневно обновляемая база объектов позволяет найти варианты, устраивающие клиента, всего за несколько дней.

  3. Подготовка документов.

    В связи с повышенной сложностью, подготовку документов юрист проводит заранее, чтобы при появлении покупателя без промедлений заключить договор купли-продажи.

Ознакомьтесь подробнее с информацией варианты размена квартир.

Наши преимущества

12 лет на рынке недвижимости Профессиональная команда специалистов с большим стажем Сертифицированные оценщики Опытные юристы Гарантии безопасности

Обратитесь к нам уже сейчас, мы сможем решить ваш квартирный вопрос +7 (495) 508-02-02!

2009-2019 © Domell.ru

сайт разработан МКСмедиа
www.mksmedia.ru

Источник: https://domell.ru/obmen

Обмен квартиры с доплатой на другую: как происходит, документы, налог

Обмен с доплатой

Сегодня обмен квартиры с доплатой распространен не очень широко. Шанс найти подходящий вариант жилья при условии, что его владельцы согласятся переехать в предоставленную им альтернативу, очень небольшой. Намного вероятнее взять новую квартиру в trade-in. Однако если сторонам удается договориться, обмен можно оформить достаточно просто. Как это сделать – рассмотрим сегодня.

Законодательная база

Обмену посвящен блок статей Гражданского кодекса РФ с 567 по 571. В соответствии с указанными нормами обмен квартирами оформляется договором мены. Договор считается как две купли-продажи, осуществленные по одному документу. Это означает, что:

  • сторона одновременно считается продавцом своей квартиры и покупателем чужой;
  • для оформления сделки нужен тот же пакет документов, что и при купле-продаже;
  • передачу квартиры можно оформить отдельным актом или прописать в договоре обмена, что функции передаточного документа выполняет сам контракт;
  • права собственности сторон обязательно регистрируются в Росреестре;
  • налог при обмене квартиры считается и уплачивается как при ДКП.

Кроме того, чтобы поменять квартиры можно воспользоваться альтернативным вариантом – составить на каждую отдельный договор купли продажи. Как именно обменять квартиру, зависит от конкретной ситуации.

Особой разницы в договорах нет, поэтому нужно смотреть, есть ли подходящий вариант для обмена. Если имеется – можно заключать мену, а если поиски только ведутся, то возможно лучше воспользоваться стандартным ДКП.

Так будет быстрее.

МЕНА КУПЛЯ-ПРОДАЖА
Один договор, в котором описаны все квартиры и участники. Проходит одна сделка.Удобно, если недвижимость уже найдена, а условия согласованы. На каждую квартиру составляется отдельный ДКП. Проходит две сделки.Так обменяться намного проще, чем искать вариант под договор мены.
Нотариальное заверение обязательно, если отчуждаются доли в праве или если недвижимость принадлежит ребенку. В остальных случаях – по соглашению сторон.Госпошлина в размере 2 000 рублей уплачивается за каждую квартиру отдельным чеком! Заплатить 4 000 по договору мены – неверно, пошлину придется платить заново, а излишек возвращать из бюджета.По налогам разницы нет – подробнее о налоговом вопросе читайте ниже.

Варианты обмена

В зависимости от рынка, на котором происходит обмен квартиры, бывает три варианта сделки:

  • обмен на вторичном рынке – заключается договор мены или два ДКП между физическими лицами;
  • обмен на новостройку по программе trade-in – между застройщиком и покупателем заключается ДКП, по которому в счет нового жилья идет старая квартира;
  • размен муниципального жилья под контролем администрации.

Внимание! Данная статья посвящена обмену приватизированных квартир. Как разменять неприватизированное, муниципальное жилье, читайте здесь.

Обмен на вторичном рынке

Обменять квартиру на другую на вторичном рынке вполне реально. Самый сложный этап – это поиск подходящего варианта жилья, а оформление проходит достаточно просто, с помощью одного договора мены или двух ДКП.

Обмен возможен:

  • на равноценное жилье – тогда стоимость квартир полностью совпадает, до последней копейки;
  • на большую и более дорогую недвижимость – тогда нужно производить доплату;
  • на меньшую и менее дорогую недвижимость – тогда доплату вносит вторая сторона.

Список документов

Перечень документов аналогичен обычной купле-продаже, только собирают обе стороны:

Когда документы собраны, можно оформлять договор для обмена.

Бланк договора

В договоре обмена квартиры с доплатой или без нее нужно прописать:

  • ФИО, паспорта и адреса сторон;
  • описание квартир с адресом, кадастровым номером, площадью, количеством комнат;
  • общую юридическую формулу: «Стороны производят мену принадлежащих им квартир»;
  • стоимость квартир, размер и порядок произведения доплаты;
  • порядок передачи (по акту или по договору);
  • иные условия, которые стороны сочтут необходимыми.

Стоимость указывается обязательно. В основание стороны могут положить любые цифры – рыночную, кадастровую или инвентаризационную стоимость. Прикладывать какие-либо специальные отчеты не требуется, достаточно просто оценить жилье по своему усмотрению. Размер доплаты также прописывается обязательно.

Если доплата не планируется, об этом тоже прописывают в соглашении. Цены в данном случае указывают равные.

ВНИМАНИЕ! Загрузите бланк договора мены для заполнения. Сделка нотариального удостоверения не требует, если нет несовершеннолетних собственников и не отчуждаются доли в праве.

Порядок действий

Рассмотрим, как происходит обмен квартиры на вторичном рынке пошагово:

  1. Поиск вариантов для обмена, предварительный осмотр жилья и предварительные договоренности.
  2. Сбор документов на квартиры по списку выше.
  3. Оформление соглашения.
  4. Подача соглашения в МФЦ на регистрацию прав. Прийти на подачу нужно лично с паспортами и документами по сделке. Заявление оформит сотрудник МФЦ на приеме.
  5. Регистрация занимает 3-14 дней, после чего сторонам выдаются выписки с указанием их прав на жилье.
  6. Доплату и фактическую передачу можно выполнить на любом этапе.

Если сделка проводится по двум ДКП, то в МФЦ нужно будет взять два талона – поскольку будет подаваться два комплекта документов.

Доплату можно провести с помощью любого способа, поименованного в статье по этой ссылке.

Налоговый вопрос

Поскольку обмен с доплатой или без нее приравнивается к купле-продаже, в результате сделки стороны должны заплатить налог 13% в бюджет, если недвижимость находилась в их собственности менее 3 (5) лет. При обмене с доплатой по одному договору граждане часто совершают ошибку, рассчитывая НДФЛ от суммы доплаты. Это неверно – налоговая база в данном случае будет равна цене переданной квартиры.

Пример. Сидельников А.П. и Палочкин Г.В. заключили договор мены своих квартир с доплатой. Жилье Палочкина налогом не облагается, т.к. находилось в его владении более 5 лет.

Недвижимость Сидельникова оценена сторонами в 3 500 000 рублей, из которых 3 миллиона оплачивается квартирой Палочкина, а 500 тысяч идут в качестве доплаты.

Налог нужно рассчитывать от полной стоимости – 3,5 миллионов, а не от суммы доплаты.

При этом каждый из «продавцов» имеет право на налоговый вычет с продажи и на налоговый вычет с покупки. Схема следующая:

  • в первую очередь налогооблагаемая база уменьшается на фиксированный вычет продавца – 1 миллион рублей;
  • далее эта бала уменьшается на вычет покупателя, поскольку обе сделки совершены в одном налоговом периоде – максимум, на 2 миллиона рублей;
  • от полученной суммы берется 13% — это сумма налога к уплате.

Пример. Васютина Л.А. обменяла свою квартиру стоимостью 3 000 000 рублей на другую квартиру стоимостью 2 700 000 рублей и получила доплату в размере 300 000 рублей. Налогооблагаемая база в ее случае составила 3 000 000 рублей.

Применив налоговый вычет продавца, Васютина получила 2 000 000 рублей базы. Как покупатель другого жилья она имеет право на максимальный вычет в размере 2 000 000 рублей.

Применив его, Васютина получит налоговую базу в размере 0 рублей – налог платить не придется.

Таким образом, максимальный вычет может достичь 3 миллионов рублей (1 миллион вычет продавца + 2 миллиона вычет покупателя при взаимозачете налога). Все операции отражаются в декларации 3 НДФЛ. Подробнее об уплате налога читайте здесь.

Обмен на новостройку

Совершенно другая схема, как обменять квартиру, действует при сделках на рынке нового жилья. По схеме trade-in застройщик или агентство недвижимости принимает старую квартиру для реализации и одновременно бронирует новую, фиксируя стоимость.

Внимание! По trade-in чаще всего совершается несколько договоров – на оказание услуг по реализации старого жилья за процент; договор купли-продажи с найденным покупателем; соглашение о бронировании и, наконец, договор купли-продажи нового жилья.

Есть и другая, менее распространенная схема – когда старая квартира берется в качестве части оплаты новой. Доплата производится по ДКП. Такие операции проводят застройщики.

Обычно к старому жилью предъявляются такие требования:

  • расположение в городе, в котором приобретается новостройка;
  • хорошее техническое состояние и наличие всех документов;
  • стоимость ниже цены нового жилья.

Обратите внимание! Застройщик, как правило, проводит специальную рыночную оценку, чтобы установить реальную стоимость недвижимости у независимого оценщика.

Список документов и порядок действий

Обычно застройщики просят предоставить следующие документы:

  • подлинники правоустанавливающих документов и выписку из ЕГРН;
  • техпаспорт не старше 5 лет;
  • нотариальное согласие супруга, разрешение опеки, если есть несовершеннолетние участники;
  • справка об отсутствии долгов по ЖКУ, капремонту, паспорта на электро-, водо- и газосчетчики;
  • справка о прописанных.

На основании данных документов разрабатывается ДКП по форме застройщика, после чего документ подписывается и сдается на регистрацию через МФЦ в Росреестр. После госрегистрации осуществляется окончательный расчет – доплата.

Обмен ипотечной квартиры

Если недвижимость, которую планируется обменять, находится в ипотеке, то перед сделкой необходимо ипотеку погасить. Любые сделки с заложенным имуществом необходимо согласовывать с банком, получать его согласие, иначе сделку могут аннулировать через суд, а квартиру – изъять в счет уплаты долга по ипотеке.

Получить одобрение банка на обмен ипотечной недвижимости по соглашению мены даже с доплатой практически нереально. Но есть другие способы обмена:

  • продажа покупателю с переводом на него долга по ипотеке;
  • заключение ПДКП с задатком, достаточным для погашения займа, снятие обременения и продажа жилья.

Полученные от купли-продажи деньги направляются на покупку другого жилья.

Подробнее об отчуждении ипотечных площадей читайте статью по этой ссылке.

Можно ли доплатить материнским капиталом

Доплата по соглашению мены за счет средств материнского капитала законом прямо не запрещена. Для проведения данной операции необходимо, чтобы в результате сделки условия жизни семьи улучшились. То есть обменять свою недвижимость на меньшую по площади, но более дорогую, невозможно – Пенсионный фонд будет ориентироваться на метраж и не согласует сделку.

При этом сделка проходит по общим правилам, предусмотренным для купли-продажи по материнскому капиталу, в том числе:

  • в соглашении обязательно указывается факт оплаты за счет средств материнского капитала;
  • обязательно указывается отсрочка платежа на несколько месяцев, поскольку Пенсионный фонд будет проверять документы;
  • полученное жилье нужно будет поделить на всех членов семьи, выделив всем доли.

Подробнее о процедуре приобретения жилья по материнскому капиталу читайте здесь.

Рекомендуем перед обменом с доплатой проконсультироваться в местном отделении ПФР по поводу оформления сделки. В разных регионах России складывается разная практика, в связи с которой специалист может посоветовать заключать не мену, а ДКП.

Итак, обмен с доплатой – редкая, но вполне законная сделка. Для ее оформления не требуется обращаться к нотариусу, достаточно оформить соглашение в простой письменной форме.

Уважаемые читатели! Каждый случай уникален, а законодательство быстро меняется – поэтому после изучения теоретической части статьи рекомендуем обратиться за помощью к юристу портала. Некоторые вопросы можно решить только в рамках индивидуальной консультации.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/obmen-kvartiry-s-doplatoj.html

Обмен с доплатой: что можно купить по схеме trade-in

Обмен с доплатой

С конца мая Государственная транспортная лизинговая компания (ГТЛК, принадлежит Министерству транспорта) запустила программу trade-in для вертолётов: если заказать у ГТЛК в лизинг новый российский вертолёт, можно сдать старый иностранный по остаточной стоимости. Цель — импортозамещение.

Впрочем, сдать в trade-in можно и более распространённые виды транспорта, а также недвижимость и старую технику.

Автомобили

Первыми по схеме trade-in в России начали продавать автомобили, и сегодня эта услуга на авторынке очень популярна. Так, по статистике «Рольф», в первом полугодии 2018 года 57% новых автомобилей было куплено у дилера с использованием этой схемы.

Такая возможность особенно удобна для постоянных клиентов одной марки или дилера. «Многие автовладельцы сдают по истечении гарантийного срока ранее приобретённый автомобиль в тот же автосалон и покупают новую модель с доплатой», — рассказывает директор по продажам автомобилей с пробегом Ауди Центра Варшавка Сергей Полянских.

По системе trade-in автосалоны готовы принять практически любой автомобиль. В марте 2018 года гендиректор «Рольфа» Светлана Виноградова признавала в интервью «Ведомостям», что продажа автомобилей с пробегом для дилеров более прибыльна.

«Мы принимаем в трейд-ин автомобили любых марок и моделей, в любом возрасте, — рассказывает директор подразделения по продаже автомобилей с пробегом компании “Рольф” Алексей Баринов. — Исключение — автомобили с проблемами юридического характера, например со следами изменения номеров на кузове или двигателе».

Плюсы такой сделки для клиента — скорость, комфорт и безопасность. «Не нужно тратить время на поиск покупателей, размещение объявлений, переговоры, нет необходимости оперировать крупными суммами, ведь фактически осуществляется лишь доплата разницы в стоимости», — говорит Сергей Полянских.

Основной минус в том, что в сравнении с самостоятельной продажей салон может предложить за автомобиль меньше денег. Например, когда журналисты Авторевю попытались сдать в trade-in автомобиль, за который на вторичном рынке смогли бы выручить, по их оценке, 850 тысяч ₽, предложения салонов оказались ниже на 4–18%.

Впрочем, отмечает Алексей Баринов из «Рольфа», цена выкупаемого автомобиля зависит от прогнозируемой цены и сроков его последующей продажи, а также от того, требует ли он ремонта.

«Разумеется, автомобиль-бестселлер в идеальном техническом состоянии будет выкуплен по более высокой цене по сравнению с автомобилем неликвидной модели или требующим ремонта», — говорит эксперт.

Идею, хорошо прижившуюся в автомобильной отрасли, подхватили продавцы других видов транспорта. Например, в сети можно найти множество объявлений о приёме в trade-in лодок, лодочных моторов и катеров, мотоциклов и велосипедов.

Недвижимость

Несколько лет назад на российском рынке появилась также услуга trade-in квартир — обмен вторичной квартиры на жильё в новостройке. Первое время сделка подразумевала выкуп застройщиком у клиента квартиры с дисконтом приблизительно в 20% — с дальнейшей её реализацией по рыночной цене. Сегодня гражданам предлагается альтернативный вариант.

По словам руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.

RU» Олега Репченко, сейчас на рынке недвижимости под trade-in чаще всего подразумевается не схема с выкупом продавцом старой квартиры в зачёт новостройки, а по сути услуга по продаже старого жилья с одновременной бронью квартиры в новостройке. В этом случае собственник может рассчитывать на то, что его квартира будет продаваться по рыночной цене без (или почти без) недооценки.

«Надо учитывать, что сейчас на вторичном рынке большинство сделок проходит после торга, — рассказывает Репченко. — Поэтому не стоит удивляться, если девелопер или риелтор назовёт цену на 5–10% ниже, чем в объявлениях по аналогичным квартирам».

Агентства недвижимости берут в trade-in практически любые квартиры, поскольку компания не рискует ничем, кроме срока бронирования нового жилья. Квартира не очень большой площади с хорошей транспортной доступностью в обжитом районе, конечно, уйдёт быстрее, отмечает эксперт.

Людьми, которые идут на такую сделку, как правило, движет желание улучшить жилищные условия, поменять квартиру из старого жилого фонда, которая досталась в наследство, на более комфортную.

«Это могут быть те, кто претендует на квартиры большей площади, на другой район, — рассказывает генеральный директор компании “МИЭЛЬ-Новостройки” Наталья Шаталина.

— При этом брать кредит под залог имеющейся недвижимости хотят не все, так как уровень дохода может не позволять клиенту на данный момент взять на себя обязательства по погашению ипотечного займа, у него может не быть средств для первоначального взноса или просто желания связывать себя какими-либо обязательствами».

По словам Шаталиной, плюсы trade-in заключаются в фиксации цены приобретаемой в новостройке квартиры на определённый срок.

Это страхует от повышения стоимости квадратного метра по мере увеличения строительной готовности проекта.

А для застройщика это возможность привлечь дополнительных клиентов в то время, когда приходится бороться различными методами за каждого покупателя, отмечает эксперт.

Важно помнить, что риелторы берут комиссию за продажу квартиры — в среднем около 2%, но она может быть и выше. Размер вознаграждения, как правило, не фиксирован и зависит от стоимости объекта, его расположения, сложности сделки (например, наличия обременений), говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».  

Кроме того, если человек выбрал квартиру в доме, который ещё строится, а старую недвижимость уже продал, ему придётся находить временное место жительства в ожидании сдачи объекта в эксплуатацию. Чтобы сократить эти вынужденные траты, лучше выбирать относительно готовые объекты первичного рынка.

При этом чем выше готовность объекта, тем он дороже. В последние полгода на фоне «уверенного роста цен цен в новостройках» в «Метриум» наблюдают некоторое снижение оттока спроса со вторичного рынка на первичный, рассказывает Мария Литинецкая.

«Стоимость готового объекта на первичном рынке оказывается намного выше, чем на «вторичке», из-за чего, продавая старое жилье, покупатели снова выбирают вторичный рынок», – говорит она.

В качестве примера эксперт приводит новостройку в ЮВАО, где стоимость двухкомнатной квартиры в новом панельном доме составляет 9 миллиона ₽ — в соседнем районе аналогичная квартира в здании такой же серии, но построенном в начале 1990-х, стоит уже порядка 7,5 миллиона ₽.

Востребованность trade-in сегодня и в дальнейшем будет зависеть во многом от ценовой политики девелоперов, уверена Литинецкая.

https://www.sravni.ru/text/2017/10/18/iz-khrushhjoi–v-novostrojku-kak-rabotaet-trade-in-kvartir/

Возможность воспользоваться программой trade-in получили и клиенты торговых сетей. Например, в «М.» действуют программы trade-in на смартфоны, планшеты, а также игры для консолей Sony PlayStation и Xbox One. Представитель пресс-службы компании «М.» рассказал Сравни.

ру, что клиент может сдать в любой магазин сети своё старое устройство от Apple, Samsung, Honor, LG или Sony и получить скидку на покупку новой модели любого производителя. В зависимости от модели и объёма встроенной памяти скидка может составить от 1 000 до 40 000 ₽.

В «Связном» можно сдать в trade-in телефон Apple, Samsung, Huawei, Sony и приобрести со скидкой Apple, Samsung, LG, OPPO, Xiaomi, Nokia или Sony. Список принимаемых моделей смартфонов широк, но в него входят не все аппараты.

Кроме того, обычно по схеме trade-in принимается техника в рабочем состоянии без серьёзных механических повреждений. Максимальная стоимость сдаваемого в trade-in в «Связном» iPhone 7 с 256 Гб памяти, например, — 16 900 ₽, Samsung Galaxy 7 на 64 Гб — 8 800 ₽ (условия действуют до конца августа 2018 года), то есть на деле вы, вероятно, получите меньше — в зависимости от состояния аппарата.

Акции по схеме trade-in есть также в re:Store, Билайн и Мегафон и других магазинах.

https://www.sravni.ru/text/2017/9/4/ehksperiment-za-skolko-mozhno-prodat-poderzhannyj-iphone/

Для сетей trade-in — один из инструментов привлечения новых покупателей и перевода владельцев смартфонов на более новые и флагманские модели. Для покупателя — формат сделки «здесь и сейчас».

В trade-in можно сдать и бытовую технику. Такие акции проводила, в частности, сеть «Эльдорадо».

Екатерина Аликина, иллюстрация – Ламия Аль Дари

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2018/8/2/obmen-s-doplatoj-chto-mozhno-kupit-po-skheme-trade-in/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.