Как взять ипотеку и не попасть в кабалу. Часть 2

Содержание

9 ошибок, которые допускают ипотечные заёмщики

Как взять ипотеку и не попасть в кабалу. Часть 2

Существует два вида платежей, аннуитетный и дифференцированный. От них зависит структура выплат. В первом случае размер платежа не меняется весь период кредитования.

Но первые годы основная часть платежа идёт на погашение процентов и лишь незначительная часть — на возврат основного долга. В втором же случае сначала платёж большой, а потом он постепенно уменьшается.

Потому что заёмщик каждый месяц гасит одинаковую долю от тела кредита.

К примеру, если вы оформите ипотеку на сумму 2,3 млн рублей на 10 лет под 9,2% годовых, то за весь срок кредита уплаченные проценты составят:

  • при аннуитетном графике платежей — 1 225 005,14 рублей;
  • при дифференцированном графике платежей — 1 069 180,44 рублей.

Согласитесь, разница немалая. Экономия составляет 155 825 рублей, поэтому стоит внимательно отнестись к этому вопросу при выборе банка-кредитора.

2. Не оформлять налоговые вычеты

Ещё одним способом сэкономить на ипотеке является имущественный налоговый вычет. Если вы гражданин РФ и работаете официально, то ежемесячно в бюджет страны у вас забирают 13% с дохода. Это означает, что вы можете получить обратно уплаченный налог при оформлении ипотеки как от стоимости жилья по договору купли-продажи, так и от расходов на уплату ипотечных процентов.

Каждый человек может воспользоваться данным налоговым вычетом при покупке жилья один раз в жизни. Сейчас лимит стоимости недвижимости для вычета — 2 млн рублей, и есть возможность перенести остаток на другие объекты. Этот вычет — реальный шанс получить от государства 260 тысяч рублей (13% от 2 млн).

А если покупали недвижимость супруги, и оба они работают официально, то они могут заявить два вычета на одну и ту же квартиру — каждый за себя. И налог вернут каждому. Вместо 260 тысяч рублей можно получить 520 тысяч рублей.

Расходов, связанных с оплатой процентов по ипотеке, это тоже касается, там свой лимит – 3 млн рублей.

Конечно, придётся собрать определённый пакет документов и заполнить декларацию 3-НДФЛ. На сайте ИФНС есть подробная инструкция.

Из-за кажущейся сложности подготовки документов многие заёмщики не хотят пользоваться своим правом на имущественный налоговый вычет. Тем не менее это очень даже реальный способ сэкономить.

А если полученный вычет вы направите на досрочное погашение, то экономия будет ещё более существенной. Если вы не хотите заниматься документами сами, можете нанять сервис, который это сделает за вас.

https://www.sravni.ru/text/2017/1/17/6-servisov-kotorye-pomogut-vernut-nalogi-ne-vykhodja-iz-doma/

Вслед за снижением ключевой ставки Центробанка РФ снижаются и ставки по ипотеке.

Тем не менее ипотечные заёмщики не хотят проходить заново процедуру оформления ипотеки в новом банке, хотя экономия может быть существенная.

Важно помнить, что существенная выгода для заёмщика достигается за счёт уменьшения уплаченных процентов, если он это делает в первой половине срока кредитования.  В дальнейшем экономия от рефинансирования снижается.

Для поиска наиболее выгодного решения стоит начать процесс с подачи заявления действующему банку-кредитору, указав на необходимость пересмотра процентной ставки.

Параллельно нужно провести анализ наиболее подходящих предложений на рынке.

Очень важно уточнять информацию о дополнительных комиссиях и прочих расходах, которые возникнут при заключении документации и ее регистрации, так как дополнительные траты могут сделать новый кредит менее выгодным, чем предыдущий.

Сравнить условия

Калькулятор рефинансирования Сравни.ру

Рассмотрим реальный пример с сопоставимыми условиями и сравним расходы по уплате процентов.

Есть действующий кредит — 2,3 млн рублей, срок кредита — 10 лет, вид платежей — аннуитетный, действующая ставка — 11,5% годовых, переплата по процентам составляет 1 577 426 рублей.

Новый банк прислал предложение рефинансирования с аннуитетным графиком погашения по ставке 9,2%. Если им воспользоваться, то размер уплаченных процентов снизится до 1 224 283 рублей. Экономия будет равна 353 144 рублям.

Выбрав наиболее оптимальный вариант снижения ставки, можно приступить к подаче заявки на рефинансирование и сбору документов.  

https://www.sravni.ru/text/2018/2/14/lichnyj-opyt-kak-ja-refinansirovala-ipoteku/

Заёмщики не пользуются экономически обоснованной возможностью начать досрочное погашение в самом начале. А чаще всего делают это во второй половине срока кредита, хотя основная сумма процентов к тому времени уже уплачена.

Возьмём тот же пример с ипотекой на 2,3 млн рублей, оформленной на 10 лет по ставке 11,5% годовых. Воспользовавшись любым финансовым калькулятором, вы сможете увидеть, что при плате по графику по аннуитетной схеме более 68% от суммы ваших платежей идут на уплату процентов. Всего вы переплатите 1 577 426 рублей.

Если же вы запланируете при каждом месячном платеже дополнительно выплачивать 10 тысяч рублей основного долга, то размер переплаты по процентам составит 1 075 119 рублей, а срок кредита сократится до 6 лет. Экономия будет равна 502 307 рублям. Результат настолько очевиден, насколько и прост.

5. Не использовать специальные государственные программы по ипотеке

Заёмщики не изучают возможные варианты на рынке и игнорируют возможность воспользоваться программами государственного субсидирования в сфере жилищного кредитования. На сайте Дом.

рф (это бывшее Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) представлены различные программы помощи отдельным категориям заёмщиков.

Условия господдержки ипотеки могут меняться, заёмщикам следует отслеживать актуальную информацию и подбирать продукты, ориентируясь на программные ограничения и свои жизненные обстоятельства.

6. Оформлять кредит в валюте, отличной от валюты дохода

События с валютной ипотекой во время кризиса 2008 года и в конце 2014 года показали, что несмотря на более низкую ставку, такие кредиты несут в себе большой риск увеличения расходов из-за нестабильности курса рубля. Единственный случай, когда брать в долг в валюте можно — если у вас есть доход в той же валюте, чтобы вы не теряли на конвертации.

Многие эксперты говорят о возможности страхования валютного риска. Да, существуют варианты, но кредит в итоге станет дороже, и экономическая выгода от более низкой ставки по такому кредиту будет нивелирована.

7.  Избегать контакта с банком и бездействовать в сложной финансовой ситуации

Итак, мы всё взвесили, посчитали и выбрали банк и вид ипотечного кредита. Распланировали, как и за счёт чего будем гасить кредит. А потом случилось непредвиденное обстоятельство (болезнь, потеря работы, например). Свободные деньги заканчиваются, и возвращать кредит нечем. Если не решать проблему вовремя, долг начнет увеличиваться.

Если такая ситуация произошла, не надо:

  • избегать общения с банком;
  • брать новые кредиты на погашение старого;
  • доводить до суда и исполнительного производства.

Можно договориться с банком об изменениях условий по кредиту, в зависимости от ситуации с вашими финансами попросить увеличить срок кредита и уменьшить платёж, дать кредитные каникулы. Это называется реструктуризацией долга.

8. Выбирать ипотеку только по процентной ставке

Естественно, что каждый потенциальный заёмщик в первую очередь обращает внимание на ставку по кредиту: ведь, как кажется на первый взгляд, чем она ниже, тем меньше денег он заплатит в итоге.

Но есть ещё комиссии, сборы, страховки, которые клиенту предстоит оплатить. Особенно это касается дополнительных комиссий при сопровождении ипотечных сделок, а также при перечислении ваших денежных средств для погашения.

И перечень их может быть велик.

9. Выбирать страховую компанию только из числа партнёров банка

Перед выдачей кредита банк просит оформить страховку. Но навязать определённые компании кредитная организация не может. Никто не мешает заёмщику сравнить условия страхования в разных компаниях, выбрав таким образом наиболее выгодный для себя вариант (правда, если компания не аккредитована в банке, то нужно будет доказать, что она соответствует его критериям).

Что касается видов страхования, то по закону обязательным для заёмщика является лишь страхование залога. Но стоит учесть, что страховые компании предлагают комплексные продукты, и, возможно, комплексное страхование будет дешевле, чем страховать отдельный риск.

В любом случае лучше узнать о действиях, которые банк может предпринять в случае отказа заёмщика от оформления страхового полиса или при оформлении полиса в компании, которая не аккредитована в банке. Вдруг это повлечёт за собой санкции со стороны банка — от увеличения процентной ставки по кредиту до отказа от ипотеки.

Страхование — вещь очень индивидуальная и зависит от заёмщика и объекта страхования. Все варианты выбора/отказа от страхования нужно рассматривать с пониманием того, что ипотека — это долгосрочный кредит, и конечно же, как для банка, так и для заёмщика важно исключить возможные риски.

Елена Потапова, эксперт проекта «Финансовое здоровье», консультант проекта Минфина РФ по финграмотности, иллюстрация – Мария Котышова

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2018/3/13/9-oshibok-kotorye-dopuskajut-ipotechnye-zajomshhiki/

Банки творят, что хотят, но ипотека бессмертна: 4 совета, как спасти себя от кабалы

Как взять ипотеку и не попасть в кабалу. Часть 2

Январь 2019 года подкинул нам рост ставок по ипотеке практически во всех банках страны. Причины тому и рост ключевой ставки ЦБ РФ в декабре 2018 года, и ужесточение к застройщикам, и усиление контроля качества строительства новостроек. Власти и банки творят, что хотят, а как же быть простым людям, кто хочет свое жилье?

William Daigneault @williamdaigneault https://unsplash.com/photos/Hx5vtx2e4KQ

✔️ Ситуация на рынке недвижимости в 2019-ом году: общий взгляд

✔️ Банки творят, что хотят, но ипотека бессмертна: 4 совета, как спасти себя от кабалы

✔️ Когда ипотечная кабала исчезнет

✔️ 4 совета, как избежать ипотечной кабалы и обезопасить себя

Jordan Lomibao @pinoyjl https://unsplash.com/photos/rAPI9764v7U

Ситуация на рынке недвижимости в 2019-ом году: общий взгляд

Первые две причины роста ключевой ставки и поправок в 214-ФЗ уже неоднократно обсуждались. А вот насколько ужесточились требования к строительству домов – информация новая.

Как сообщает на своем канале РБК Quotes, теперь в дома должны будут устанавливать стеклопакеты, которые вылетают наружу в случае взрыва бытового газа.

По версии Минстрой, такие окна позволяют сохранять жизни людям, открыв доступ к свежему воздуху.

Такие нововведения безусловно приводят к удорожанию жилья, в котором используется природный газ для бытовых нужд вместо электричества.

Рост стоимости жилья в этом случае может составить от 10 до 20%”, – подсчитал эксперт “Международного финансового центра” Гайдар Гасанов.

А теперь еще представим, что растет ставка по ипотеке. Как быть, чтобы не схватить неподъемный долг?

С какими вопросами чаще всего будущие ипотечники остаются один на один:

  • если у меня испорчена кредитная история?
  • уже есть одна ипотека. А что, если больше не дадут?
  • подобрали квартиру, а она уже в залоге у банка. Что делать?
  • банк уже отказал в ипотеке;
  • у меня нет подтверждения дохода.

Риск и сложности в выплате ипотеки здесь неуместны. Лучше заранее рассчитать свои финансовые возможности. Правильный риелтор никогда не станет загонять клиента в долговую кабалу.Joel Peel @joel_m_peel https://unsplash.com/photos/9Ysu3y-LYlw

Важен изначально правильный подход к подбору ипотеки

Узнайте, каким заемщиком “видит” вас банк. У каждого банка есть свои требования, рейтинги, кредитный скоринг. Во что вам обойдется именно ваша ипотека?

Заранее побеспокойтесь об организации всей процедуры между банком, оценочной компанией, страховой компанией, клиентами.

Ниже приводится несколько практических советов сильно облегчат вам жизнь, если вы планируете ипотеку.

Kristopher Roller @krisroller https://unsplash.com/photos/PC_lbSSxCZEВ нашей стране бытует поговорка, что настоящие супруги – это не те, кто официально расписаны. И даже не те, у кого есть общие дети. Настоящие супруги – это когда взяли совместно ипотеку

Совет 1 – Еще до подачи заявления, пусть менеджер банка вам просчитает сумму и срок кредита.

  • Сравните несколько банков. Не подавайте пока заявление. Сравнивайте условия.
  • Можно рассмотреть вариант с созаемщиком, если не проходите по сумме. И это не обязательно близкие родственники.

Совет 2 – Подавайте заявку только в один банк

Идеально, если вы их зарплатник — проверят быстро и документов меньше. Разница на ставках не всегда существенна.

Совет 3 – Новостройка и вторичное жильё — разные продукты и разные заявки на ипотеку

Заменить одно другим нельзя. Поэтому будут разные заявки. Указывайте в заявке максимально возможную сумму при вашем доходе.
Уменьшить сумму можно, а вот взять больше даже на рубль — нет.

Совет 4 – Чем выше первоначальный взнос, тем меньше придирается банк

Водораздел проходит в 40% личных средствах. Нюансов на самом деле гораздо больше. Единой формулы удачи даже не ищите.

Рванет или еще поживем? Перезагрузка от Ольги Мажуть, эксперта и коуча на рынке недвижимости.

Jordan Lomibao @pinoyjl https://unsplash.com/photos/rAPI9764v7U

Когда ипотечная кабала исчезнет

Ипотека как финансовый инструмент вряд ли исчезнет в ближайшие 20 лет. Изменение ставок – ровно ничего не меняет в глобальном смысле, ведь ипотечное кредитование формируют немалую часть бюджета страны, чтобы от него отказаться.

Другое дело, что стабильности от ипотечного рынка ждать не стоит, а значит, надо позаботиться о себе самому. Что бы не происходило сейчас на рынке недвижимости и банковского сектора, важно помнить простое правило: большой первоначальный взнос решает всё.

Если первый взнос по ипотеке больше 20%, то условия автоматически становятся более лояльными, а ставка – падает на 1-2%. Поэтому обязательно копите деньги, храните сбережения в надежных активах – и позаботьтесь о своей семье.

Скачать чек-лист проверки надежности застройщика можно здесь.

Обязательно подписывайтесь на мой Инстагрампро недвижимость: там есть то, чего нет здесь на канале!Канал в Телеграм “Накопить и вложить”– Пишите на почту, всем отвечаю – yneumannspb@yandex.ru

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5ac0d53c48267788694d53f3/5c47115b57a46200adeb9a9c

16 секретов об ипотеке. Или о чем вам не скажут банкиры

Как взять ипотеку и не попасть в кабалу. Часть 2

Ипотека — одно из самых крупных финансовых решений в жизни семьи. Поэтому так важно выбрать лучший вариант. В данной статье я расскажу, как не совершать ошибок, которые будут стоить вашей семье миллионы рублей.

Источник: http://moneypapa.ru/16-sekretov-obipoteke-okotoryh-neskazhut-bankiri/

К чему готовиться, если решилась на ипотеку

Как взять ипотеку и не попасть в кабалу. Часть 2

К сожалению, сегодня далеко не каждый имеет возможность накопить достаточную для покупки собственного жилья сумму. Многим приходится жить с родителями или арендовать квартиру у посторонних людей.

«Можно взять ипотеку и решить раз и навсегда жилищный вопрос» – как-то раз сказала моя знакомая. Забегая вперед скажу, что в итоге она так и поступила. Решила ли она жилищный вопрос или обзавелась большими проблемами – сейчас расскажу.

Взяла ипотеку – схватилась за голову!

С экранов телевизоров, газетных полос, билбордов и агитационных листовок доносятся призывы разных банков брать займы на покупку недвижимости именно у них.

Множество людей, ослепленных перспективой обзавестись собственным жильем, бросаются заключать договоры с кредитными организациями на получение денег.

Но уже совсем скоро их эйфория заканчивается, и они сталкиваются с суровой действительностью. Увы, груз ипотеки лег и на плечи Насти. Она, как и миллионы других людей поверила в то, что сможет запросто выплачивать долг перед банком, так легко и просто получит свою собственную квартиру.

Первые несколько лет все было более-менее спокойно. Затем экономический кризис дал о себе знать: расходы на покупку необходимых товаров и оплату коммуналки росли, а зарплата воплощала собой пример стабильности.

Теперь ей уже не остается ничего другого, как, схватившись за голову, каждый месяц искать 40 000 рублей, чтобы выплачивать свой заем. Зато за голову она хватается в своей собственной квартире!

Как-то раз я решила потратить свое время на изучение мнения оформивших ипотеку людей. Оказывается, сеть просто переполнена множеством различных отзывов и комментариев, где люди разного возраста клянут тот день, когда они взяли деньги в банке. Ситуации описываются совершенно разные:

  • Одна женщина оформила ипотеку на себя, будучи в гражданском браке. После расставания бывший муж отказался помогать платить, и весь груз долговой нагрузки обрушился на ее хрупкие плечи.
  • Другая просто попала под сокращение и лишилась единственного источника доходов.
  • Была даже ситуация, когда многодетная мать преждевременно ушла из жизни, и банк «повесил» оставшийся долг по ипотеке на ее детей, старшему из которых было всего 13 лет.

И таких комментариев десятки тысяч. Люди жалуются, что после оформления договора их смысл жизни заключается только в том, чтобы найти средства для внесения очередного платежа по кредиту.

Почему ипотека в России – это кабала на всю жизнь?

Но, несмотря на такие негативные мнения, большое количество людей считает, что выплатить заем им не составит особого труда. Не буду голословна и постараюсь разобрать все на конкретном примере.

За основу возьмем квартиру, стоимостью 2 миллиона 500 тысяч рублей, а ипотечную ставку – 13 %. Итак:

  1. Если вы заключаете договор кредитования на 5 лет, то ваш ежемесячный платеж составит почти 46 тысяч, а переплата – 730 000 руб. Поверим в то, что средняя зарплата по стране действительно составляет 47 657 рублей. Получается, что среднестатистический россиянин не в состоянии потянуть такой кредит.
  2. 10-летний договор подразумевает под собой ежемесячную плату в 30 тысяч, а итоговая переплата составит 1,5 миллиона. Люди, которые искренне верят в то, что смогут в течение 10 лет жить на 11 000 рублей (6 000 уходит на оплату коммуналки) в месяц, впоследствии очень сожалеют о содеянном.
  3. Самый долгосрочный договор, который заключается на 20 лет, предполагает внесение каждый месяц 23 тысяч рублей и переплату, размером в 3,6! миллионов руб. В современных реалиях этот вариант является самым доступным. Но! Вы попадаете в рабство на 20! лет. Кто может знать, что произойдет за это время? Сколько раз вы смените работу? Сможете ли вы вообще работать через 20 лет?

Итак, даже если мы возьмем за основу заявленный средний заработок по стране, то увидим, что одному человеку погасить ипотеку за 5-10 лет практически нереально. «Но ипотеку берут в основном семьи, доход у них больше» – скажете вы. И будете частично правы.

Да, вдвоем ипотеку тянуть легче, но давайте не будем забывать о том, что среднюю зарплату по стране получают лишь жители крупных городов (преимущественно). Как думаете, реально ли там купить квартиру за 2 500 000 рублей?

Как максимально снизить процент по ипотеке и возможно ли это?

Как вы уже поняли, перспектива взять ипотеку не сулит большой радости от покупки собственной недвижимости. Однако повторюсь: для большинства людей это единственный способ решить жилищный вопрос.

Кстати, у некоторых категорий граждан РФ, уже имеющих ипотечный долг перед финансовой организацией, есть возможность улучшить свое положение. К ним относятся:

  • многодетные семьи;
  • госслужащие (особенно это касается работников силовых ведомств);
  • люди, которые не достигли возраста 35 лет и подпадают под категорию «Молодые семьи»;
  • семьи, чей доход после рождения ребенка существенно снизился.

Но, чтобы добиться понижения процентной ставки, вам необходимо будет собрать целую гору различных справок и документов, пройти большое количество различных бюрократических процедур и только после этого банк, может быть, примет решение в вашу пользу.

Сегодня пользуется большой популярностью программа рефинансирования. Как она работает? Вы оформляете ссуду в другом банке по сниженной процентной ставке. Заемные средства перечисляются в счет погашения ранее выданной ипотеки.

Однако следует отметить, что прибегать к такому методу выгодно не всегда. Например, если вы уже погасили большую часть процентов по ипотеке, рефинансировать заем нет смысла: по новому кредитному договору вам вновь будут начисляться проценты, а это значит, что вы заплатите вдвойне.

Кроме того, у граждан РФ есть дополнительная возможность снизить процентную ставку. Все дело в том, что во избежание потери клиентов, Центральный банк разрешил кредиторам проводить рефинансирование по уже действующим договорам.

Более того, эмитент рекомендовал финансовым учреждениям включать в договоры пометки о возможности снижения ставки. Поэтому внимательно читайте абсолютно все пункты договора.

Также начиная с 2019 года в нашей стране молодые семьи, в которых родился ребенок, могут рассчитывать на понижение процентной ставки. Причем снижение очень существенное – до 6%. Такая льгота будет действовать на протяжении всего срока, на который заключался кредитный договор.

Как погасить ипотеку заранее?

Досрочно погасить ипотеку получается не у каждого. Ведь чтобы выплатить банку зараз несколько миллионов рублей, необходимо или выиграть в лотерею, или же найти чемодан, полностью набитый деньгами.

Других легальных способов быстро заработать такие деньги настолько мало, что в реализацию этого замысла верится с большим трудом.

Но, все же, если вы усердно поработали и накопили необходимую сумму, чтобы рассчитаться с долгами, вам придется пройти определенную процедуру для расторжения договора кредитования, которая состоит из 3 этапов:

  1. Оповещение финансовой организации о своем намерении.
  2. Перечисление денежных средств на счет.
  3. Получение справки о том, что ваш долг перед банком полностью погашен.

Но следует учесть, что некоторые кредитные организации намеренно прописывают в договорах с заемщиками условия, согласно которым при досрочном погашении ипотеки на вас накладываются санкции в виде штрафов.

Поэтому при заключении договора следует внимательно читать каждую страничку документа.

Моя хорошая знакомая и владелица новенькой квартиры Анастасия решила воспользоваться программой рефинансирования и досрочно закрыть разоряющий ее кредит.

Да, она переплатит по процентам гораздо большую сумму, чем предполагалось изначально. Но для нее это единственный способ уменьшить платежи по кредиту. И да: платить ей теперь придется на 5 лет дольше, чем она рассчитывала. А вы приобретали жилье в ипотеку? Делитесь своими историями!

Источник: http://alenakraeva.com/dengi-i-dolgi/k-chemu-gotovitsya-esli-reshilas-na-ipoteku/

Ипотека на долгий срок — кабала или не всё так страшно?

Как взять ипотеку и не попасть в кабалу. Часть 2

Меньше рисков, больше комфорта, а инфляция вам только на руку.
Ипотека — это долгосрочный кредит на жильё. Минимальный период — 1 год, максимальный — 30 лет. Как и любой кредит, ипотека — это переплата. Банк даёт деньги в долг и берёт за это проценты. Чем дольше человек пользуется этими средствами, тем больше процентов платит.

В случае с ипотекой получается, что мы используем деньги банка 20–30 лет, поэтому переплата выходит катастрофической. Для примера возьмём сумму 2,4 миллиона рублей. Процентная ставка — 9,2%. При ипотеке на 20 лет платёж будет составлять 21 904 рубля, а переплата — 2 миллиона 856 тысяч рублей, то есть больше той суммы, что мы взяли в кредит изначально.

Подставьте в таблицу свои числа, чтобы посмотреть, на какой срок лучше взять ипотеку. Посчитать размер платежей можно в любом ипотечном калькуляторе. В нашем случае платёж по ипотеке на 20 лет отличается от платежа, рассчитанного на 30 лет, всего на 2 246 рублей, а переплата — больше на 2 миллиона 643 тысячи рублей.

За эти 10 лет вы будете отдавать 264 тысячи в год или 22 тысячи в месяц — неоправданная цена за разницу в 2 246 рублей.

Почему всё не так страшно, как кажется

На первый взгляд долгосрочная ипотека — это кабала на всю жизнь. Ради собственных квадратных метров нужно каждый месяц отчислять существенную часть зарплаты — и делать это на протяжении 20–30 лет. И в итоге банк получит в два-три раза больше, чем выдал изначально. Однако, если разобраться, всё не так страшно.

Вы выбираете комфортные платежи

Ипотека на долгий срок позволяет сохранить привычный образ жизни и не переходить на режим жёсткой экономии. За счёт того, что вы берёте заём на 20–30 лет, ежемесячный платёж не будет очень большим.

Для жителей крупных городов его сумма будет даже меньше, чем стоимость аренды квартиры. Например, вы купили квартиру в новостройке за 3 миллиона рублей. Первоначальный взнос — 600 тысяч, остальное взяли в ипотеку под 9,2% годовых.

Если брать кредит на 10 лет, то платеж будет составлять 30 663 рубля, а если на 20 лет — 21 904 рубля. Получается почти на 9 тысяч меньше.

Снижается риск просрочки платежа

Самый страшный вопрос для тех, кто берёт ипотеку: «Хватит ли мне денег на её выплату?» Многие живут надеждой, что через пару месяцев станет легче, но ситуация в стране складывается так, что цены растут, а зарплаты — нет. И если сегодня платить трудно, то завтра будет ещё сложнее. Поэтому, если изначально не уверены, что потянете большие платежи, лучше подстраховаться.

С ипотекой на долгий срок вы так не рискуете: 20 тысяч выплатить проще, чем 30. В случае форс-мажора вам будет легче найти деньги. А если зарплату всё-таки повысят, платёж будет напрягать ещё меньше. Например, вы получали 40 тысяч рублей, а за ипотеку отдавали 21 900 — больше половины зарплаты.

Через год вы набрались опыта и стали получать 55 тысяч, а платёж по кредиту остался тот же — 21 900 рублей.

Вы можете досрочно гасить ипотеку

Сравнительно небольшой ежемесячный платёж оставляет пространство для манёвра: когда появляются свободные деньги, можно гасить ипотеку досрочно. Например, если получили премию, нашли подработку или вам повысили зарплату. Досрочные платежи идут на погашение долга, а не процентов по нему, поэтому вы быстрее отдадите кредит и меньше переплатите банку.

Есть две стратегии досрочного погашения: сокращение срока или платёжа. В первом случае вы быстрее погасите долг, во втором — с каждым месяцем будете отдавать банку меньше. Нельзя точно сказать, какая стратегия выгоднее: нужно делать расчёты для конкретного кредита и смотреть, какой вариант предпочтительнее для вас.

Посмотрим, как будет уменьшаться переплата, если выбрать стратегию сокращения срока. Берём для примера всё те же 2,4 миллиона рублей на 20 лет. Вот что будет, если вы вносите досрочные платежи: Один досрочный платёж. В конце года вам выдают тринадцатую зарплату — 40 тысяч рублей. Вы направляете эти деньги на погашение ипотеки.

Такой платёж сэкономит вам 187 тысяч переплаты и уменьшит срок кредита на 11 месяцев. 10 платежей по 20 тысяч за 5 лет. Время от времени у вас появляются свободные деньги. Вы делаете 10 досрочных платежей по 20 тысяч рублей в первые 5 лет ипотеки. Это сэкономит вам 635 тысяч рублей и уменьшит срок кредита больше чем на 3 года. 10 платежей по 40 тысяч за 10 лет.

10 лет подряд вы вкладываете тринадцатую зарплату — 40 тысяч рублей — в досрочное погашение. Это сэкономит 884 тысячи рублей и уменьшит срок кредита на 5 лет.

Инфляция обесценивает ваш долг

Говоря об огромной переплате, не стоит забывать и об инфляции — обесценивании денег. 20 лет назад буханку хлеба можно было купить за 7 рублей, сейчас — за 27, а через 10 лет — за условные 47 рублей.

Ничего хорошего в инфляции нет, но в случае с ипотекой она вам только на руку: цены растут, зарплаты индексируются, ваша квартира дорожает на рынке недвижимости, а платёж по ипотеке не меняется. В 2029 году вы будете отдавать долг банку по ценам 2019 года, даже если эти деньги обесценятся настолько, что на них можно будет купить только хлеб.

Никто не может точно сказать, какой будет инфляция через 5–10 лет. С 2010 по 2018 год она составила 64,3%. Если такие темпы сохранятся, то через 10 лет ваша квартира за 3 миллиона будет стоить почти 5 миллионов, через 15 лет — 6,6 миллиона рублей, а через 20 лет — больше 10 миллионов. А если темпы инфляции снизятся, будут дешеветь и кредиты.

В такой ситуации вы можете сделать рефинансирование ипотеки — банк снизит вам процентную ставку.

Заранее предусмотрите, чтобы в ипотечном договоре не стоял запрет или штраф на рефинансирование. Тогда вы спокойно сможете перейти на более выгодные условия, если они появятся.

Давид Шарковский, управляющий российским отделением Financer.com

Вы сможете купить квартиру лучше и больше

Банк с большей вероятностью одобрит ипотеку на долгий срок, чем на короткий. Для него это выгоднее: вы будете дольше отдавать кредит и выплатите больше процентов. Кроме того, так банк перестраховывается: заёмщику легче гасить небольшие платежи, а значит, не будет и просрочек.

При долгосрочном кредитовании банк также, скорее всего, одобрит заём на более крупную сумму. Объясняется это просто: размер ипотеки зависит от размера доходов плательщика. Его рассчитывают так, чтобы ежемесячный платёж не превышал 40–60% от общего дохода.

Соответственно, чем дольше срок ипотеки и меньше размер платежа, тем большую сумму банк одобрит.

Например, семья из двух человек с доходом в 150 тысяч рублей в месяц может взять ипотеку на 5 лет — банк одобрит им кредит на сумму около 2,5 миллиона рублей.

Если же рассмотреть для этой же семьи кредит на 25 лет, то банк одобрит уже 6 миллионов.

Источник: http://kaksekonomit.com/2019/06/ipoteka-na-dolgiy-srok-kabala-ili-ne-vse-tak-strashno.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.