Как не стать обманутым дольщиком

Содержание

Как не стать обманутым дольщиком: основные схемы мошенников

Как не стать обманутым дольщиком

2016-04-27T13:14+0300

2016-04-27T14:28+0300

https://ria.ru/20160427/1421312842.html

Как не стать обманутым дольщиком: основные схемы мошенников

https://cdn22.img.ria.ru/images/138180/65/1381806573_0:151:3077:1896_1036x0_80_0_0_3c1f10f2c9fab4bff8451dc490e3577c.jpg

РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/ria/logo.png

Илья Ремесло

https://cdn21.img.ria.ru/images/104956/09/1049560905_1498:0:5141:3643_100x100_80_0_0_f883d22ed19d593aedef8dee35079c7d.jpg

В ходе недавней “прямой линии” с Владимиром Путиным поднимались вопросы обманутых дольщиков. Президент пообещал содействовать решению проблем граждан, оставшихся без жилья в Подмосковье. Проблема появилась не вчера — почти у каждого из нас есть знакомые, которые пострадали на миллионы рублей от действий застройщиков, обманувших их с жильем.

Вместе с тем, как показывает практика, юридически грамотные граждане могут избегнуть обмана при покупке жилья в строящемся доме и без вмешательства руководителя государства.

Обманутым участникам долевого строительства — обычной квартиры или лофта — необходимо знать наиболее распространенные схемы обмана дольщиков и не идти на поводу у недобросовестного застройщика.

Разберем наиболее типичные случаи махинаций и дадим советы, как им противостоять.

Для начала заметим, что действующий закон “О долевом участии в строительстве” достаточно надежно защищает покупателя и обязывает застройщика заключать именно договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.

По данному договору застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, который обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (статья 4 ФЗ “О долевом участии в строительстве”).

Поэтому любая схема недобросовестного застройщика начинается со стремления заключить другой договор, вместо ДДУ.

Схема №1: Предварительный договор купли-продажи вместо долевого участия

К такой схеме застройщик прибегает, чтобы уклониться от исполнения гарантий, установленных ФЗ “О долевом участии в строительстве”. Предварительный договор — это документ, который содержит обязательство сторон заключить договор в будущем.

Заключив такой договор, застройщик не регистрирует его в уполномоченном государственном органе. При этом значительная часть оплаты за квартиру отдается при заключении договора.

Предварительный договор не содержит сроков сдачи квартиры и иных обязательств застройщика и не гарантирует, что дом будет когда-либо построен.

По такой схеме продаются не только обычные квартиры, но и так называемые апартаменты — по факту те же квартиры, но формально в нежилом фонде.

В качестве столь же типичного, сколь и вопиющего примера можно привести тысячи обманутых дольщиков группы Red Development в Москве, с которыми заключались как раз предварительные договоры купли-продажи.

Договоры не были зарегистрированы, в результате люди остались и без денег, и без квартир.

Теперь банк обращает взыскание на объекты застройщика (вместе с квартирами, за которые дольщики заплатили деньги), а самого застройщика банкротит.

В результате Промсвязьбанк, который якобы не в курсе, чем именно занимается застройщик, получает все активы должника, а люди, копившие и работавшие на свое новое жилье годами, остаются ни с чем.

Ключевую роль в этом случае могло бы сыграть внимание СМИ к критической ситуации, которая сложилась для сотен семей, не получивших свои апартаменты.

Кроме того, в связи с проведением вместо строительства капитального ремонта и перепланировки на таких дольщиков формально не распространяются нормы закона о долевом участии, т.е. имеет место ситуация, не урегулированная правом.

Представляется, что к ней также должны применяться нормы закона о долевом строительстве.

Как противостоять: не соглашаться на предварительный договор, настаивать на подписании ДДУ, а если все же подписали — не передавать большую часть оплаты по нему.

В случае если оплата уже произведена, а сроки подписания основного договора нарушены — не теряя времени, обращаться в суд и правоохранительные органы.

Еще один выход, который продиктован расхожестью этой мошеннической схемы, состоит в дополнительной ответственности банков, которые оперируют в том числе вложенными дольщиками деньгами. В этом случае кредиторы лишний раз подумают, прежде чем иметь дело с застройщиками, чья бизнес-активность вызывает оправданные подозрения.

Схема № 2: Двойная продажа

Эту схему можно встретить чаще при заключении предварительного договора, однако бывают и варианты с долевым участием.

Застройщик заключает агентские договоры с фирмами-посредниками, которых уполномочивает на заключение договора, либо продает уже реализованные ранее объекты, скрывая этот факт.

Такой случай недавно произошел в Иркутске, когда покупатели жилья в течение пяти лет ждали свою квартиру, а вместо этого узнали, что в ней живут совсем другие люди: 

Если речь идет о договоре долевого участия, то мошенническую схему организовать сложнее: договор подлежит регистрации государственным органом, соответственно, дважды его заключить не получится.

Однако возможны варианты, при которых договор не сдается на регистрацию либо сдается со значительной задержкой.

За это время подписывается еще один договор, который регистрируется, и покупателям остается лишь выяснять, кто первый получил права на жилье.

При этом варианте можно остаться без квартиры, но получить обратно вложенные деньги.

Кроме того, с точки зрения уголовного права такая ситуация квалифицируется как мошенничество, и привлечение к ответственности руководства застройщика имеет правовые перспективы.

В случае схемы с фирмой-посредником ситуация тяжелее: доказать прямой умысел на мошенничество крайне тяжело, так как формально договоры заключались разными компаниями. Остается лишь идти в суд, расторгать договор и возвращать свои деньги.

Как противостоять: перед заключением договора заказать выписку из государственного реестра, чтобы убедиться, что ваша квартира свободна от обременений.

В случае заключения договора с посредником — проверить его полномочия и потребовать письмо за подписью застройщика, что данная квартира не является объектом других заключенных им договоров.

В самом договоре также должна содержаться гарантия чистоты квартиры от претензий третьих лиц.

В случае если договор уже заключен и вас обманули — необходимо прекратить ведение любых переговоров с мошенниками и обращаться в правоохранительные органы.

Схема № 3: Заключение договора без разрешительной документации на строительство

Эта схема представляет собой наиболее жесткий вид мошенничества и встречается сейчас гораздо реже, чем ранее. Застройщик предлагает заключить договор в отношении объекта, который он не собирается строить, либо не имеет на это разрешения от компетентных государственных органов власти.

Подобные действия являются мошенничеством — так, недавно был вынесен приговор (к слову сказать, удивительно мягкий) директору строительной компании “Кросс” в Самаре, которая обманным путем заключила с дольщиками более 180 договоров на сумму более 180 миллионов рублей. 

Какие же документы необходимо видеть, чтобы удостовериться в правах застройщика на строительство и продажу объекта?

Во-первых, это разрешение на строительство, которое подтверждает разработанную проектную документацию, а также само право застройщика на осуществление строительства. В разрешении на строительство должен быть указан объект, на который оно выдано (например, многоквартирный жилой дом), а также срок его действия.

Во-вторых, это документы, подтверждающие право застройщика на землю, на которой идет строительство. Такими документами могут быть либо свидетельство о регистрации права собственности, либо договор аренды земельного участка. Эти сведения можно проверить, обратившись с запросом в общедоступный реестр прав на недвижимое имущество.

В самих документах должно быть четко указано, для чего предоставляется земельный участок застройщику и какие строения он там может возводить.

В-третьих, следует ознакомиться с документами о деятельности застройщика. Таковыми являются учредительные документы, аудиторские заключения и проектная декларация. Данные документы позволят вам оценить юридическое и финансовое состояние застройщика.

Мы рассмотрели лишь наиболее распространенные схемы обмана дольщиков. С развитием законодательства и правоприменительной практики схемы постоянно меняются и совершенствуются. Однако вышеизложенные рекомендации позволят вам избежать обмана в большинстве случаев.

Общим правилом должна стать внимательность при выборе застройщика и подписании документов, а в случае возникновения малейших сомнений нужно обращаться к юристу. Лучший способ борьбы с недобросовестными застройщиками — превентивный.

Источник: https://ria.ru/20160427/1421312842.html

Как не стать обманутым дольщиком в новостройке: памятка

Как не стать обманутым дольщиком

Обманутые дольщики это большая трагедия нашей страны. Огромное количество семей покупают недвижимости на последние деньги или даже берут ее в ипотеку. В таком случае особенно обидно оказаться у разбитого корыта, не получив желанную квартиру, и не вернув денег.

Как себя защитить

Основное правило для того, чтобы не стать обманутым дольщиком, это просто быть всегда внимательным. Документы стоит проверять с особой осторожностью, обязательно читать все бумаги и обращать внимание на каждый пункт.

Обязательно нужно учитывать репутацию компании. Она должна быть проверенной, опытной. Лучше всего оценить деятельность по прошлым объектам, были ли они сданы в срок и как соблюдены все остальные правила.

В настоящий момент активно разрабатываются государственные проекты, в том числе и реестр обманутых дольщиков для того, чтобы получить реальную картину о ситуации и предпринять меры.

Кто такие дольщики

Дольщик представляет собой гражданина, который решил вложить свои инвестиции в строительство в счет покупки будущей квартиры. В результате возводятся объекты недвижимости, а после их сдачи в эксплуатацию жилье передается всем участникам.

Для того чтобы стать дольщиком необходимо подписать договор. В нем обязательно прописано, какая именно будет передана недвижимость, а также учитываются сроки и остальные обязательные критерии.

Со стороны дольщика необходимо исполнять свои обязательства по оплате.

Как не стать обманутым дольщиком при приобретении квартиры в новостройке? Советы в этом видео:

Основные документы

Обязательным моментом становится проверка документов.

Для потенциального инвестора застройщик обязан представить все документы. Правильно составленный договор долевого участия, а также информация о распределении средств, бухгалтерские документы, а также годовые отчеты за прошлые годы. Это дает возможность получить максимальное количество верной информации.

Есть несколько основных моментов, которые нужно проверить перед подписанием договора:

  • Организационно-правовая форма застройщика. Это обязательно должно быть юридическое лицо, зарегистрированное по всем правилам.
  • Деловая репутация. С помощью интернета и информации о прошлый проектах легко оценить опыт компании.
  • Договор участия в долевом строительстве.
  • Проверить разрешение на строительство, проект, а также права на земельный участок, в этих сферах часто возникают проблемы.
  • Проверить страховой полис.
  • Проверить реестр обманутых дольщиков, лучше избегать компаний, которые там фигурируют.

Конечно, подобный ответственный подход может занять много времени, однако он стоит того, чтобы сберечь внушительную сумму денег на недвижимость.

Как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ? Куда обращаться? Ответы тут.

Какие есть способы обмана

Есть несколько определенных проблем, с которыми чаще всего встречаются дольщики при заключении договора. Их обязательно нужно точно знать и стараться избегать неприятных последствий.

Какие схемы застройщика должны насторожить дольщика.

Предварительные договора купли-продажи

Иногда застройщики предлагают составить предварительный договор купли-продажи. Некоторым дольщикам кажется, что это серьезная бумага, которую обязательно нужно составить.

На самом деле подобные документы не обязуют передать квартиру, они лишь сообщают о намерении в дальнейшем заключить сделку.

Вексель

Продажа векселя является явным мошенничеством со стороны застройщика.

Еще до получения всех разрешений на строительство и до начала работ, компания не имеет права привлекать деньги дольщиков. При этом она может продать вексель.

В результате он предлагается будущему владельцу недвижимости по договору, в котором указывается сумма и возможность в дальнейшем векселем расплатиться за квартиру.

Это не дает никаких гарантий совершения сделки купли-продажи или же заключения договора дольщиков. Фактически может быть не дано разрешение или же застройщик и вовсе не собирался его получать.

Памятка дольщику.

Двойная продажа

Распространенной методикой обмана является продажа одной и той же квартиры несколько раз.

Подобная двойная продажа достаточно сложно решается в суде, особенно если застройщик признан банкротом.

Для того чтобы избежать этих негативных последствий, обязательно нужно проверять договор долевого строительства. В нем должно быть четко указано, какая именно недвижимость приобретается с ее подробным описанием и номером квартиры.

Продажа муниципальных квартир

Некоторые дома строятся в качестве муниципальных. Они предназначены для выдачи квартир военным или же для иных целей.

Проблема с земельным участком

Распространенной проблемой, которая раньше встречалась через раз, а сейчас немного чаще, но все еще остается актуальной является земельный участок. Он должен находиться в собственности у застройщика.

С осторожностью необходимо обращать внимание на ситуации с долгосрочной арендой.

В случае проблем с участком стройка может быть остановлена самой компанией или же властями, которые при проверке обнаружат несоответствия.

Можно ли бороться с недобросовестным застройщиком? Как это сделать по закону? Смотрите по ссылке.

Также дополнительно нередко проверяют разрешения и другие бумаги. Иногда стройка остановлена по причине нарушений в документации, в таком случае срок также может быть передвинут надолго или вовсе объект будет заморожен.

К каким уловкам прибегают застройщики при оформлении ДДУ? Смотрите в этом видео:

Посещение объекта

Каждый дольщик имеет право посещать объект и наблюдать за действиями застройщика.

Конечно, это должно быть организовано и с разрешения компании. Необходимо хотя бы со стороны оценивать, как ведутся работы.

Каждый имеет право проверить план строительства. Если на протяжении длительного времени не ведутся работы или же срок уже подходит к концу, а сдача объекта не наблюдается, то можно обратиться в прокуратуру.

Власти имеют право посетить объект и проверить, как именно проводиться работа и возможно ли ее завершение в срок. Также они внимательно проверят всю документацию, в том числе и бухгалтерские отчеты.

Заключение

Необходимо понимать, что участие в долевом строительстве это фактически инвестирование.

В том числе это касается проверки документов, а также внимательного отношения к каждой детали.

Только лишь ответственное отношение к процедуре поможет избежать обмана и потери денег.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/novostrojka/kak-ne-stat-obmanuty-mi-dol-shhikami.html

Как не стать обманутым дольщиком? на сайте Недвио

Как не стать обманутым дольщиком

Возможность приобрести квартиру или дом на стадии строительства, для многих проживающих в Москве и Подмосковье, открывает интересные перспективы купить собственное современное жилье в новостройке по значительно более низкой цене, чем в уже построенном доме. Экономия может достигать до 30%, что составляет весьма круглую сумму.

В действительности, нередко застройщики оказываются «нечистыми на руку», и просто собирают деньги дольщиков, не собираясь достраивать новостройку.

 Несмотря на все риски, специальные репортажи на телевидении и статьи в газетах и Интернет, активно предостерегающие от мошенничества со стороны компаний-застройщиков, люди продолжают заключать договора участия в долевом строительстве.

Как обезопасить себя в такой ситуации и в чем заключается суть данного договора?

Первые шаги к обеспечению безопасности сделок по покупке жилья в строящихся домах наше Правительство пыталось предпринять еще 8 лет назад, разрабатывая специальный законопроект, призванный защитить интересы дольщиков.

6 января 2013 года была принята финальная версия данного закона (214-ФЗ), суть которого заключается в использовании механизма обязательного страхования ответственности компании-застройщика перед физическими или юридическими лицами, являющимися участниками долевого строительства, и обязательной государственной регистрации каждого договора.

Этот закон обязывает строительные компании, действующие открыто и официально, по своему усмотрению выбрать один из вариантов обеспечения своих обязательств:

1. Страхование гражданской ответственности

Девелопер обязан заключить договор со страховой компанией.

В случае не соблюдения застройщиком своих обязательств или его банкротства, дольщик получает материальную компенсацию, пропорциональную внесенным по договору средствам, а все права требования жилья в недостроенном доме автоматически перейдут к страховой компании. Такая страховка должна действовать вплоть до момента передачи квартиры в готовом к эксплуатации здании.

Основная проблема этой защиты дольщиков заключается в том, что страховые компании, мягко говоря, неохотно идут на такой вид страхования. К их стандартной практике относится страхование от потери права собственности, а не страхование долевых рисков.

К банкам-поручителям по ДДУ предъявляются достаточно жесткие требования:

  • поручителями могут выступать только те банки, которые имеют размер уставного капитала не менее 200 млн. рублей;
  • имеют на счетах не менее 1 млрд. рублей собственных денежных средств;
  • и опыт работы на российском рынке не менее 5 лет.

С таким банком должен быть заключен официальный поручительский договор, по условиям которого дольщику будет гарантирован возврат полного объема денежных средств, внесенных по договору ДДУ. При этом эта сумма должна быть адекватна рыночной стоимости приобретаемого жилья.

3. Вступление в общество взаимного страхования

Данный вид защиты от недостроя предполагает создание страхового общества, в состав которого должно входить:

  • не менее 30 компаний-застройщиков, существующих на рынке строительства нового жилья не менее 3-х лет;
  • и имеющих положительную репутацию,

которые будут нести ответственность друг за друга и совместно выплачивать денежную компенсацию в случае банкротства одной из таких компаний.

Это общество должно быть юридически оформлено и иметь свой уставной капитал.

Прежде, чем заключать договор долевого участия, застройщик обязан выбрать один из этих механизмов страхования. Получить страховые выплаты дольщик сможет по решению суда.

В чем недостатки действующих законов о дду?

Основные проблемы и риски, которые есть в действующем законодательстве, связаны с тем, что все эти обязательства привели к повышению цен застройщиками за квадратный метр жилья, и ложатся, по сути, на покупателя, за счет которого и заключаются договора страхования или поручительства со стороны банка.

Кроме того, это не избавило рынок от новых схем мошенничества — когда застройщик объявляет себя банкротом, а страховая компания на собственные средства завершает строительства объекта и продает уже готовые квартиры по значительно более высокой цене, чем та компенсация, которую получают дольщики.

Таким образом, можно сделать вывод, что, к сожалению, текущие законы не могут полностью гарантировать безопасность заключения договора ДДУ на покупку недвижимости. 

Другая проблема — застройщики, которые реализуют продажу квартир по обходным и «серым» схемам, а также через механизмы ЖСК.

Поэтому при выборе компании, с которой вы планируете заключить договор о долевом строительстве, обязательно нужно проверять, по какой из схем она работает и соблюдает ли федеральный закон 2004 года.

Проверить это можно по тому, какой именно договор на приобретение будущей квартиры вам предложат заключить.

Если компания действует официально, то это будет именно договор долевого участия (ДДУ), а не предварительный договор купли-продажи (ПДКП). Но даже в том случае, если вы получили именно такой договор, это еще не является 100% гарантией того, что в данном договоре будут указаны все необходимые пункты, включая полный перечень прав и обязательств сторон.

Самым надежным способом не стать обманутым дольщиком будет проведение правовой экспертизы договора долевого участия, которую можно сделать в московских агентствах недвижимости или в юридической консультации.

Хотя ряд базовых пунктов договора долевого участия вы можете проверить и самостоятельно.

Как самому проверить правильность составления договора долевого участия (ДДУ)?

В обязательном порядке в договоре фиксируются следующие моменты:

1. Все технические характеристики приобретаемого объекта недвижимости

К основным характеристикам приобретаемой квартиры или дома относится их общая и жилая площадь, высота потолков, этаж (-ность), а также состояние отделки, включая описание используемых материалов (отдельно оговаривается установка сантехники, тип напольного покрытия, оклейка стен обоями, побелка или окраска потолков, установка межкомнатных дверей, подключение к основным инженерным системам, остекление балкона или лоджии, установка пластиковых стеклопакетов и т.п.).

2. Определение порядка расчета стоимости итоговой площади

Площадь будущей квартиры или дома, которая указана в договоре, может измениться в процессе проведения строительных работ как в большую, так и в меньшую сторону.

Закон здесь полностью находится на стороне покупателя. В договоре должно быть зафиксировано, что при уменьшении ранее оговоренной площади, застройщик обязан компенсировать вам разницу в стоимости за недостающие квадратные метры. А вот при возникновении противоположной ситуации, вы доплачивать что-либо за свою недвижимость не обязаны.

3. Обозначение зоны ответственности компании-застройщика

Зачастую недобросовестные застройщики прибегают к различным уловкам, чтобы избежать своей ответственности перед дольщиками. Например, сильно расширяют список форс-мажорных ситуаций и обстоятельств непреодолимой силы, или готовы нести ответственность только в случае доказательства прямой вины застройщика. Все это является незаконным.

4. Порядок расторжения договора по инициативе дольщика

Дольщик имеет право расторгнуть договор с компанией-застройщиком, при этом с полным возвратом вложенных денежных средств, в случае несвоевременной передачи квартиры или ее передачи в ненадлежащем состоянии, которое не соответствует указанному в договоре.

5. Порядок оплаты коммунальных платежей

Следите за тем, чтобы оплата коммунальных платежей начиналась с момента вашего официального заселения в квартиру в доме, который уже сдан в эксплуатацию.

Иногда совершенно незаконно в договор включают оплату коммунальных услуг авансом на год вперед, чтобы покрыть затраты строительной компании, которая она несет в период с момента постройки до сдачи в эксплуатацию.

6. Случаи разрешения конфликтов через суд

Обратите внимание, что по законодательству, именно дольщик определяет в каком именно районном суде будет рассматриваться дело. Возможно два основных варианта или по месту прописки дольщика, или по месту регистрации юридического адреса компании-застройщика. Очень часто застройщик трактует этот пункт в свою пользу.

Обманутые дольщики, кто такие и что делать

Как не стать обманутым дольщиком

Обманутые дольщики – термин, который часто используется в России по отношению к участникам долевого строительства потерпевших в результате обманных действий застройщика, продавшего недвижимость на стадии строительства. За последние полгода в России появилось еще 16 тысяч обманутых граждан. Количество недостроенных домов и случаев разорения застройщиков повышается, а причины этому остаются.

Как появилось название обманутые дольщики

Дольщиками называют граждан, которые инвестируют свои деньги в постройку дома, в обмен на то, что в будущем они получат в нем жилье. Такой вариант покупки жилья привлекательный. Ведь тогда его можно будет купить по более низкой цене. Но и риски в таком случае высокие. Никто не гарантирует, что вложенные деньги в дальнейшем помогут стать владельцем квартиры.

Многие дома находятся на этапе застройки много лет, а люди продолжают ждать свое жилье, хотя возможность получить его только уменьшается. Такая схема используется многими мошенниками для получения денежных средств незаконным путем.

Другой причиной проблемы является несостоятельность компаний-застройщиков, когда они признают себя банкротами и прекращают работать, особенно из-за кризисной ситуации в экономике.

В России долевое строительство появилось в 90-е годы, когда экономика была нестабильной. Но даже сегодня много людей каждый год стают жертвами обманщиков, теряя свои средства и шанс купить жилье.

Кроме экономических проблем, это связано также с несовершенным законодательством и отсутствием соответствующего законного регулирования данного вопроса. Поэтому вкладчики сами обязаны знать способы обмана застройщиков. Впоследствии они смогут их избежать.

История строительства домов

Долевое строительство домов стало популярным в России в 2000-х годах. До 2004 года жилье на стадии застройки продавалось по соглашениям соинвестирования, но эти документы не регистрировались, что привело к повторным продажам одной квартиры и краху больших строительных компаний.

Первая часть обманутых дольщиков появилась в России в 2003-2005 годах. Определенная доля таких вкладчиков пришлась на Москву. К достройке проблемных многоквартирных домов власти привлекли большие строительные компании столицы.

В 2004 году был создан закон №214 «Об участии в долевом строительстве» для защиты инвесторов от повторных продаж, а соглашения между компанией и строительные компании начали записываться в Росреестре. По названию законопроекта покупателей жилплощади на стадии застройки начали называть дольщиками.

Но законодательство не может полностью защитить покупателей от мошенников. Они могут организовать нелегальные схемы продажи жилья, а также фиктивное банкротство строительных компаний. Граждан, которые пострадали от данных действий застройщиков стали называть пострадавшими дольщиками.

Важные даты в истории

В апреле 2005 года был создан закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Он регулирует отношения, связанные с привлечением денег вкладчиков на основе соглашения.

Закон определил вероятную форму соглашения о долевом участии в постройке домов, направленную на защиту физ. лиц от мошенников. Данный закон регламентирует возможности инвестиции средств частными лицами в строительство и повысил ответственность застройщиков.

С периода вступления закона в силу большая часть компаний-застройщиков его проигнорировали, оставляя застройщиков без прав. Самое большое распространение приобрели: предварительное соглашение купли-продажи и вексельная схема. До 2009 года на вексельную схему и заключение документа купли-продажи приходилось до 90 % всех продаж первичной недвижимости.

После 2008 года начался спад, цены на время снизились, но скоро начали расти. Застройщики также вернулись к давней схеме. Они собирали деньги с дольщиков и старались выиграть на этом. Но ресурсов на объекты скоро стало не хватать, сроки строительства срывались, и появилось много судебных исков от обладателей недостроенных квартир.

В 2013 году Путин подписал поправки к ФЗ № 214 о ведении реестра пострадавших дольщиков. Данный закон создан для того, чтобы не допустить простоя строительства многоквартирных домов. А также он призван сократить количество обманутых дольщиков. Но официально признать граждан обманутыми можно только при строительстве новостройки согласно законодательству.

В конце 2013 года начали действовать единственные для всех регионов РФ правила отнесения граждан к обманутым дольщикам. С 1 февраля 2014 года вкладчики могут быть включены в реестр пострадавших граждан.

Отзывы обманутых дольщиков

Обычно обманутые дольщики до последнего не оставляют планов получить свое жилье в новостройке. По их отзывам, лучше обращаться за помощью к юристам.

Ведь обычно суд выиграть по делу не получается по причине банкротства компаний-застройщиков. Обычно компании становятся банкротами по причине присутствия значительных долгов.

И якобы действуют они в рамках законодательства. Ведь все законодательные нормы вроде задействованы.

А чтобы не стать обманутым владельцем несуществующей квартиры, необходимо внимательно проверять пункты соглашения купли-продажи на этапе его заключения. Но если уже так случилось, что вас обманули, то самим обманутым следует объединяться и требовать у государства выполнения социальных обязательств.

Помощь обманутым дольщикам

В зависимости от установленных обстоятельств дела пострадавший вкладчик может попросить помощи у таких органов:

  • Суд. С помощью этого органа можно решить все имущественные конфликты с компанией-застройщиком. Пострадавшие вкладчики могут запросить заплатить неустойку за нарушение сроков сдачи объекта либо возвращение суммы, инвестированной в стройку. Исковое заявление подается в ближайший судовой орган по месту жительства истца.
  • Прокуратура. Этот орган отвечает за соблюдение всех законов. Он может сам проанализировать обстоятельства дела и принять меры, и направить его для разрешения в другой орган. Сюда можно подать заявление на неправомерные действия строительных организаций и другие органы, которые не желают исполнять собственные обязанности по защите прав дольщиков. Сделать это можно самостоятельно при визите в орган прокуратуры, по почте либо онлайн через интернет.
  • Городская либо районная администрация. Особенно стоит просить помощи у данного органа, если участок для застройки арендуется у государства. В такой ситуации глава города может сам подействовать на строительную компанию и решить вопрос через другие госорганы.
  • Полиция. Сюда можно обратиться, если действия строительной фирмы явно мошеннические. Например, она умышленно доведена до банкротства. Заявление следует подавать в то отделение полиции, которое располагается по месту проживания заявителя. К нему также необходимо прикрепить документы, удостоверяющие нарушения.
  • Роспотребнадзор. Этот орган защищает права потребителей. Здесь можно проконсультироваться, как нужно составить иск, и привлечь строительную фирму к ответственности.
  • Инспекция государственного строительного надзора. деятельность этого органа состоит в проверке исполнения фирмами правил строительства и выдаче разрешения на ввод дома в использование. Также инспекция может подать на такие компании в суд от имени обманутых вкладчиков.
  • Региональный департамент строительства. Данный орган прописывает реестр обманутых граждан и помогает им в зависимости от программ, принятыхкоторые действуют в определенном регионе. Он может помочь вкладчику перезаключить соглашение купли квартиры и получить жилье от другого застройщика.

Во многих регионах России есть особые Ассоциации обманутых дольщиков. Они также помогают решить их проблему. Желательно избирать для разрешения проблемы не один госорган, а подавать заявления и жалобы во все вероятные органы. Это ускорит процедуру рассмотрения дела и вероятнее всего привлечет застройщика к ответственности.

Способы обмана дольщиков

Все вероятные варианты обмана вкладчиков могут делиться на две главные группы:

  • Умышленное мошенничество застройщиков. В этой ситуации строительная фирма специально хочет обмануть людей, используя заключение неправомерных соглашений, включение в соглашение дополнительных условий; повторную продажу недвижимости, платы за лишние метры жилплощади либо намеренное доведение до банкротства.
  • Неумышленные действия. Это может быть банкротство на фоне нестабильной экономики либо нестабильной деятельности определенной строительной организации. В таком случае добиться наказания для застройщика вряд ли выйдет.

В долевом строительстве всегда будут присутствовать риски. И это не зависит от всех предпринятых мер вкладчика. 

Как вступить в реестр обманутых дольщиков

Реестр обманутых дольщиков в 2009 году – это гарантия того, что Минстрой будет учитывать гражданина для отчетности. Но вступить в него трудно, ведь каждый участник портит статистику. Поэтому чиновники говорят, что определенный объект не проблемный, ведь имеет разрешение на застройку.

Для вступления в реестр обманутых дольщиков необходимо записаться на прием в Стройинвест. С собой следует взять такие документы:

  • две копии заявления о включении в реестр;
  • ксерокопию паспорта;
  • копию соглашения долевого участия либо другого соглашения;
  • ксерокопии квитанции, которая подтверждает оплату соглашения;
  • постановление суда (если есть);
  • ксерокопии документов, удостоверяющие выплату компенсации застройщиком (если есть).

Чиновники анализируют заявление на протяжении 20 дней. После этого гражданина включают в реестр либо присылают ему отказ.

Как не стать обманутым дольщиком

Чтобы не попасть на обман, нужно следовать некоторым правилам. Необходимо убедиться, что заключаемое с застройщиком соглашение не противоречит законодательству.

По закону у строительной компании должны быть правоустанавливающие документы на участок, проект и разрешение на застройку.

Кроме того, необходимо внимательно прочитать текст соглашения и проверить, нет ли в нем тайных условий, на которые зачастую не смотрят обманутые дольщики.

Это может быть оплата за расторжение соглашения по инициативе покупателя в сумме 10 % от общей стоимости, регистрация соглашения за деньги и т.д. По законодательству данные условия незаконные. С застройщиками, которые заключают договора с такими условиями, вообще не стоит сотрудничать. Также нечестные застройщики могут предложить дольщику вместо соглашения долевого участия подписать предварительное соглашение либо вступить в ЖСК. Первая схема является полностью неправомерной.

ЖСК – это законный способ, но благодаря нему компании-застройщики потом могут избежать ответственности.

Поэтому при покупке недвижимости на этапе застройки лучше заключать именно соглашение долевого участия в строительстве.

Если вы попали в проблемную ситуацию с застройщиком, то можно довести свою правоту через суд, либо другой госорган.

Компенсация обманутым дольщикам

Когда до окончания строительства объекта остается очень много времени, то проще расторгнуть соглашение с застройщиком и взыскать штраф. В первые полгода переносов безопасно отказываться от жилплощади. Свои средства можно получить без проблем. 

При расторжении соглашения компания-застройщик платит покупателю:

  • стоимость жилплощади;
  • проценты за использование средств;
  • неустойку за просрочку оплаты процентов;
  • штраф;
  • моральную компенсацию;
  • расходы на суд;
  • расходы на аренду жилья;
  • проценты, оплаченные за кредит.

При этом в реестр обманутых дольщиков вступать не нужно. В зависимости от того, сколько времени деньги находятся у застройщика, можно надеяться на возврат 140-240 % стоимости жилья.

За последнее время уровень защиты обманутых дольщиков разными госорганами сильно вырос. Они контролируют общую деятельность компаний-застройщиков, проверяют ее законность, а также стараются устранить все вероятные неясности в их работе. Но все же, чтобы не стать обманутым дольщиком, необходимо внимательно изучить соглашение, которое заключается на этапе приобретения квартиры.

Источник: https://gosuslugi.site/8624-obmanutye-dolschiki.html

Осторожно, долгострой: как не стать обманутым дольщиком

Как не стать обманутым дольщиком

Топ актуальных советов при покупке квартиры в новостройке

На фоне общего спада на рынке недвижимости банкротства застройщиков, участившихся неприятностей с законом у стройфирм татарстанцы переживают, что участие в долевом строительстве становится рискованной затеей.

Как покупателям новостроек не пополнить ряды и без того многочисленной армии обманутых дольщиков? «Реальное время» вместе с экспертами стройотрасли и правосудия разбиралось во всех нюансах выбора квартиры в строящемся доме и составило пошаговую инструкцию, как не потерять деньги в «долевке».

Рынок недвижимости в Татарстане укрупняется, отмечают эксперты. Сегмент первичного жилья поделили между собой 10—12 застройщиков. Сказались и экономическая ситуация, и ужесточение законодательства в долевом строительстве.

Мелкие и средние стройфирмы уходят с рынка. Но и у крупных наблюдаются неприятности: одни банкротятся, к другим приходят следователи.

Как тут не занервничать покупателям новостроек? На волне этой паники эксперты подсказывают, как определить реальные финансовые проблемы компании.

— Принимая участие в долевом строительстве, компанию-застройщика нужно проверить сразу по нескольким пунктам. Всю информацию сегодня можно легко получить в интернете. Сначала стоит изучить вопрос о стаже — сколько лет присутствует на рынке, какие и сколько объектов возводит, не слишком ли разнятся заявленные сроки сдачи объекта с реальными.

Внимательно надо изучить и стоимость квадратного метра, который не должен быть подозрительно низким. Различные отраслевые ведомства регулярно составляют топы застройщиков, и в таких рейтингах тоже можно почерпнуть полезную информацию. Так же, как и в соцсетях, где сразу видно, как компания взаимодействует с будущими жильцами.

Обращать внимание необходимо и на партнеров, с которыми работает застройщик. Так, к примеру, банки-партнеры обеспечивает определенные гарантии в части финансирования и их статус говорит о многом.

И, наконец, каждый дольщик должен иметь свободный доступ к разрешительной документации и грамотно составленному договору, — пояснил коммерческий директор «#Суварстроит» Максим Николаев.

«Каждый дольщик должен иметь свободный доступ к разрешительной документации и грамотно составленному договору», — пояснил Максим Николаев

По данным застройщика, сегодня на его стройках: «Сказочный лес», «Палитра», «Веснушки», «Залесный сити», «Манхэттен», «Южный парк», «Станция Спортивная», «Столичный» и «Времена года» — работа идет согласно запланированному графику. «При строительстве мы используем собственные средства и средства дольщиков. Кредиты мы не используем», — добавили в компании.

— Чтобы понять, есть ли у фирмы признаки финансовой неустойчивости, нужно съездить на стройку. Если там никаких движений нет, а застройщик говорит, что работа вот-вот начнется, стройку приостановили временно, «нас месяц не будет, а потом мы начнем с удвоенной силой строить», то это признак уже нехороший, — считает гендиректор АН «Флэт» Руслан Хабибрахманов.

Любая стройка не должна стоять без движения, подчеркивают специалисты. И одного выезда на объект недостаточно, нужно обратить внимание на динамику строительства. Допустим, за месяц застройщик должен поднять три этажа. Поэтому хорошо бы проверить, насколько работа идет согласно графику.

— Нужно следить за сроками строительства. Если они не соблюдаются, компания несет расходы. В первую очередь, на содержание самого объекта, во вторую — выплаты неустойки дольщикам.

Если компания сдает в срок, это говорит о том, что у нее хорошо налажен процесс, и значит, у нее, скорее всего, не возникнет проблем при самом строительстве и сдаче дома, — советует юрист Антон Фурман, гендиректор компании «Фурман и партнеры».

— Общим правилом должна стать внимательность при выборе застройщика и подписании документов, а в случае возникновения малейших сомнений, тем более при наличии предложений, существенно отличающихся от предложений на рынке по долевому строительству, нужно обращаться к юристу.

Наличие в тексте договора условий, не соответствующих требованиям закона о долевом строительстве, а также наличие мелкого шрифта в тексте и любые иные отступления от обычных правил должно уже насторожить, — говорит Рамиль Шарифуллин, ректор казанского филиала РГУП, экс-заместитель председателя Верховного суда РТ.

Любая стройка не должна стоять без движения, подчеркивают специалисты. Фото Максима Платонова

Не верь рекламе, изучи репутацию

При выборе квартиры нужно проследить, чтобы в договоре долевого участия и проектной декларации были прописаны все характеристики и бонусы, которые застройщик обещает, рекламируя объект.

Допустим, бесплатную отделку и лишние квадратные метры в подарок.

«Бывает так, что люди верят рекламе, как яркому фантику, а внутри может быть обычная новостройка в черновой отделке», — предупреждает Руслан Хабибрахманов.

Это касается всех обещаний застройщика, начиная от марки лифта и заканчивая технологиями строительства. Например, раздвижные двери, датчики движения — все значимые пункты должны быть обязательно задокументированы, подчеркивают риэлторы.

— Чтобы не оказалось, как со многими нашими коттеджными поселками.

Когда нарисованы школа, детская площадка, радостно играющие дети, красивые прогулочные зоны, а в конечном итоге все превращается в то, что земля распродана, а про «социалку» строители говорят, что сделают когда-нибудь.

Проект продают, и все об этом забывают. А ведь эти составляющие влияют на цену и привлекательность объекта, важно, чтобы это было отражено в договоре, — говорит глава агентства «Флэт».

Во-вторых, нужно изучить репутацию застройщика, посмотреть предыдущие объекты, обратить внимание на качество стройки и отзывы покупателей. В-третьих, изучить договор долевого участия, он может содержать как масштабные, так и очень ограниченные полномочия сторон.

— В договоре нужно прописать, что дольщик не должен доплачивать в случае превышения квадратных метров квартиры после обмеров БТИ.

Потому что любое превышение — это, по сути, отклонение от проекта или технологий строительства, например, стены оказались более тонкими. Отвечать за это должен застройщик, а не дольщик.

В среднем превышение идет на 1—2 «квадрата», однажды в моей практике было на 4. При цене в 50—60 тысяч рублей, сумма получается приличная, — отметил Антон Фурман.

«Бывает так, что люди верят рекламе, как яркому фантику, а внутри может быть обычная новостройка в черновой отделке», — предупреждает Руслан Хабибрахманов. Фото Романа Хасаева

Какие стройки сегодня активны?

По дорожной карте в Татарстане насчитали 36 долгостроев: большинство (28) в Казани, три — в Набережных Челнах, четыре — в Пестречинском районе и один в Бавлах. Причем это не только объекты обманутых дольщиков, но и участников федеральной программы «Жилье для российской семьи» (Куюки).

На некоторых из этих проблемных строек после долгого простоя сегодня возобновили работу. В частности, в одном из самых крупных жилых комплексов «МЧС» достраивать 5-й дом на условиях выделенной земли взялся «Ак Таш».

Во 2-й дом того же комплекса сегодня заходит СК «Атлант», пока неизвестно на каких условиях. Та же фирма сейчас завершает другой «фоновский» объект — «Царицынский бугор». Недавно в Казани был сдан один из самых старых долгостроев — 128-квартирный дом №42А на по ул.

Четаева от застройщика ЗАО «Вектор». Квартиры в доме получили 98 дольщиков. Еще прошлым летом компания «Бриз» приняла у «Фон-Ривьеры» (входит в ГК «ФОН») три объекта в ЖК «Симфония» — 5-й, 6-й и 7-й дома.

Этой осенью «Бриз» разморозил еще один дом в комплексе, 3-й, на условиях создания ЖСК и доплат с дольщиков.

На вопросы о других активных стройках проблемных домов в Татарстане в Минстрое РТ «Реальному времени» сообщили, что республиканским законом № 66-ЗРТ полномочия по государственному контролю и надзору в области долевого строительства многоквартирных домов переданы муниципальным образованиям. Далее приводятся данные по отчету исполкома Казани. В частности, ситуация по трем долгостроям города находится на контроле у Минстроя России. Их общая площадь — 54,2 тыс. кв. м, своих квартир в них ждут 608 дольщиков.

Первый дом из этого списка — уже упомянутая сданная высотка на ул. Четаева.

Второй долгострой — 152-квартирный дом по ул. Амирхана в квартале 68 (застройщик ООО «Маг-строй»). В доме ждут квартир 126 дольщиков, его техническая готовность — 82% (по данным Минстроя РТ).

Третий — 168-квартирный дом по ул. Амирхана в квартале 68 того же застройщика «Маг-строй» рассчитан на 56 дольщиков, техническая готовность — 78%. Работы на объекте не ведутся.

Четвертый объект — самый старый долгострой в Казани — 373-квартирный дом по ул. Достоевского, 57 (застройщик ООО «Фирма «Свей»). Более 14 лет 328 дольщиков ждут своих квартир, техническая готовность — 55%. Работы на объекте не ведутся.

Самый старый долгострой в Казани — 373-квартирный дом по ул. Достоевского, 57. Фото kazanopolis.ru

7 советов, как не стать обманутым дольщиком

Федеральный закон 214 «О долевом строительстве» достаточно надежно защищает покупателя квартиры на первичном рынке, если он заключил договор долевого участия (ДДУ), поэтому:

Совет №1. Заключайте только договор долевого участия (ДДУ)

Некоторые компании стараются заменить ДДУ на предварительные договоры долевого участия (ПДДУ), что с прошлого года стало уголовным преступлением, или договорами займа, которые не обязывают их сдать жилье дольщику. Поэтому, если застройщик избегает заключения ДДУ, значит, он уклоняется от исполнения гарантий, установленных законом.

«Предвариловка» лишь обязывает стороны заключить договор в будущем. Застройщик не регистрирует ПДДУ в Росреестре, как положено с ДДУ. Хотя дольщик уже вносит существенную сумму оплаты за квартиру при заключении документа.

В предварительном договоре нет сроков сдачи квартиры и иных обязательств застройщика, нет гарантий, что дом будет когда-либо достроен.

Совет №2. Перед заключением договора закажите выписку из Росреестра

Так вы сможете убедиться, что ваша квартира свободна от обременений и не была продана дважды. Бывает, что застройщик заключил агентский договор с фирмой, которой передает полномочия по заключению ДДУ.

В случае заключения договора с посредником нужно проверить его полномочия, потребовать письмо за подписью застройщика, что на выбранное жилье не претендуют другие покупатели.

В договоре должна содержаться гарантия чистоты квартиры от претензий третьих лиц.

Не исключены ситуации, когда застройщик сам реализует уже проданные ранее объекты, скрывая это от вторичных покупателей. В Казани такие случаи тоже нередки, например, в ЖК «Симфония». Если вы все-таки стали жертвой двойных продаж, нужно тут же написать заявление в полицию.

Перед заключением договора следует заказать выписку из Росреестра, чтобы убедиться, что ваша квартира свободна от обременений и не была продана дважды. Фото Олега Тихонова

Совет №3. Проверьте разрешение на стройку

Случаев, когда дома начинали строить без разрешений на стройку, в Казани также немало. Это грубое мошенничество, к которому застройщики чаще прибегали в прошлые годы. Впрочем, подобное происходит и сейчас. Совсем недавно деньги с дольщиков путем договоров займа также без разрешения на возведение объекта в центре столицы собирала одна из компаний.

Словом, проверьте разрешение на строительство, которое подтверждает разработанную проектную документацию и само право застройщика на возведение дома. В разрешении должен быть указан объект (например, многоквартирный жилой дом), а также срок его действия.

Совет №4. Изучите документы на землю под стройкой

Еще один немаловажный пункт, который нужно проверить. Документами, подтверждающими право застройщика на землю, могут быть либо свидетельство о регистрации права собственности, либо договор аренды земельного участка.

Добыть эти сведения можно, обратившись с запросом в Росреестр. В документах должно быть указано, для чего предоставлен участок и какие строения там можно строить.

В противном случае можно оказаться в ситуации, которая добавила хлопот дольщикам ЖК «МЧС», под домами которых истек срок аренды земли, а пролонгировать его не так-то просто.

Совет №5. Просмотрите документы о деятельности застройщика

Выбирая квартиру, следует подробнее ознакомиться с деятельностью застройщика. Это учредительные документы, аудиторские заключения и проектная декларация. Они помогут оценить юридическое и финансовое состояние застройщика.

Кстати, проектная декларация должна быть опубликована на сайте застройщика за 14 дней до заключения договора о долевом участии.

Эксперты советуют не покупать квартиру в доме, который вы не видели. Фото Васили Ширшовой

Совет №6. Покажите договор долевого участия юристу

Опытный специалист сразу выявит слабые стороны документы и оценит ваши риски. В договоре долевого участия (ДДУ) должны быть прописаны определение дома и сроки его передачи, цена квартиры, сроки и порядок уплаты, гарантийный срок.

Совет №7. Съездите на стройку дома

Эксперты советуют не покупать квартиру в доме, который вы не видели. Съездите на стройку, посмотрите объект. Убедитесь, что строится именно тот дом и на той стадии, что у него нет лишних надстроенных этажей или подъездов, чтобы не разделить горькую участь дольщиков «Свея».

Недвижимость

Источник: https://realnoevremya.ru/articles/79289-top-7-sovetov-kak-ne-stat-obmanutym-dolschikom

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.